🏠 [부동산 소액경매 2탄] "500만원 경매로 집 샀다?" 입찰부터 낙찰까지 절차 뿌수기!

📌 경매 절차 완전정복! 입찰부터 낙찰까지 A to Z

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✅ “경매, 어떻게 진행되나요?” 처음 접하는 사람을 위한 핵심 가이드!

부동산 소액경매에 관심이 생겨도 가장 먼저 부딪히는 벽은 ‘절차’입니다. 법원에 가야 한다는데? 입찰표는 어떻게 쓰지? 돈은 언제 내야 하지?

이번 2탄에서는 경매의 전체 프로세스를 아주 쉽게, 단계별로 알려드립니다. 경매 참여 전, 꼭 알고 있어야 할 기본 루트와 주의사항을 통해 리스크 없이 부동산에 접근해보세요.

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🧭 Step 1. 경매 정보 찾기

어디서? → ‘대법원 경매정보 사이트’ 또는 ‘온비드’

• 대표적인 사이트:
  • 대법원 경매정보 (www.courtauction.go.kr)
  • 온비드 (공공기관 경매, www.onbid.co.kr)

해당 사이트에서 지역, 가격대, 물건 종류(아파트, 다세대 등)를 선택하면 입찰 예정 물건을 볼 수 있습니다.

💡 Tip: ‘감정가’와 ‘최저가’를 비교해보세요. 회차가 거듭되면 20~30% 이상 저렴해질 수 있어요.

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🧾 Step 2. 현장조사 및 권리분석

현장답사로 확인해야 할 것들

• 건물 상태 (하자, 보수 여부)
• 주변 환경 (교통, 상권, 소음 등)
• 점유자 확인 (거주자 여부, 명도 가능성)

권리분석 핵심 키포인트

• 등기부등본상 말소기준권리 확인
• 임차인의 대항력, 우선변제권 파악
• 유치권, 가처분 등 인수해야 하는 권리 있는지 체크

💡 Tip: 권리분석이 어려우면 전문가에게 컨설팅 받는 것도 방법! 비용은 아끼고, 리스크는 줄이세요.

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🏦 Step 3. 입찰 참여 준비

준비물

• 입찰보증금 (보통 최저가의 10%)
• 입찰표, 입찰봉투, 신분증
• 입찰서는 지정된 법원 민원실에서 제출

💡 Tip: 입찰 당일 법원은 매우 혼잡합니다. 미리 위치 확인하고 30분 일찍 도착하세요.

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🎯 Step 4. 개찰과 낙찰자 발표

개찰이란?

• 입찰 마감 후, 입찰가를 공개해 최고가를 쓴 사람을 낙찰자로 결정합니다.

낙찰 후 순서

1. 낙찰 허가 결정 (통상 1~2주)
2. 잔금 납부 기한 안내
3. 잔금 완납 후 소유권 이전등기 진행

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📬 Step 5. 명도와 사후 관리

명도란?

• 기존 거주자 또는 점유자를 퇴거시키고 소유권을 실현하는 것

명도 팁

• 협의가 최우선입니다 (이사비 제공 등)
• 협의가 안 될 경우 ‘명도소송’ 필요 → 비용과 시간 소요됨

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💰 500만원으로 경매 입문, 실현 가능한가요?

당연히 가능합니다.
특히 지방 소형 다세대, 주차장, 지분경매, 토지 일부 등은 감정가도 낮고 경쟁률도 낮아 소액으로 도전할 수 있습니다.

실전에서 자주 보이는 케이스:

• 감정가 3,000만 원 → 유찰 3회 후 1,200만 원
• 입찰보증금 120만 원으로 참여 가능
• 명도 문제 없는 빈집 낙찰로 바로 리모델링 or 전세 놓기

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✍️ 마무리 한 줄 요약

경매는 어렵지 않습니다. 절차만 이해하면, 500만원으로도 부동산에 첫 발을 디딜 수 있습니다.

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다음 편 예고 👉 3탄: 진짜 싸게 낙찰받는 ‘입찰가 설정’ 실전 노하우!

 

경매의 꽃, 입찰가 설정 전략은 꼭 알아야 이깁니다!