노후계획도시(1기 신도시 정비) 선도지구, 문제점

안녕하세요. 도시계획가 얼바이브입니다. 이번 포스팅은 이전 포스팅에 이어서  '노후계획도시정비 특별법 2탄'에 관련한 포스팅입니다. 해당 내용을 읽기 전에 1탄을 읽지 않으신 분들은 먼저 읽고 오시길 권합니다!

2024.01.20 - [▼ 도시계획 이슈] - 1기 신도시 정비? 노후계획도시? 뭐가 이렇게 어려워 1탄 (특별법, 대상, 특례 등) - 얼바이브

 

 
 모두 읽고 오셨다고 생각하고 본 포스팅을 시작하곗습니다. 본 포스팅의 내용은 다음과 같습니다.

• 선도지구
• 문제점

 

1. 선도지구

신청한다고 다 선도지구가 지정되는 것은 아니다.

노후계획도시정비 선도지구가 되기 위해 주민, 의원 등  너도나도 열을 올리고 있습니다.

 

1-1. 선도지구의 요건

 

 국토부에 의하면 선도지구는 올해 말에 지정 예정이며, 정주여건의 개선 정도, 도시기능 향상과 더불어 주민의견 수렴을 거쳐서 모범사례가 될 수 있다고 확신이 돼야 지정될 것입니다. 흔히 말하는 선도지구는 특별정비구역을 의미하며 이는 하나의 단지가 아닌 여러 단의가 함께 정비하는 통합정비가 전제됩니다.

선도지구=특별정비구역=통합정비

 

 
 선도지구의 지정요건도 시행령이 나올 때 까진 정확하진 않지만 세미나 자료에 근거하여 다음과 같은 요건이 붙을 예정입니다.

1. 대가구(여러 개 단지) 단위로 주택단지와 공공시설을 통합 정비하는 구역
2. 역세권 및 상업·업무지구 주변을 고밀·복합개발할 필요가 있는 구역
3. 도시 내 기반시설 및 자족시설의 확충·개선이 필요한 구역
4. 이주단지 조성 및 순환용 주택 공급에 필요한 구역

출처 : 노후계획도시정비 제2회 온라인 세미나

 

 앞서 1탄 포스트에 기재한 특례가 적용될 가능성이 높은 사항과 일맥상통하는 내용입니다. 하지만 특례는 위 사항 중 하나만 충족하면 줄 가능성이 높고 선도지구는 모범사레가 되어야 하기에 다수를 충족해야 선정될 가능성이 높습니다. 애매하게 선정했다가 괜히 하고 욕먹을 일을 만들진 않을 테니까요.
 
 더하여 선도지구라 해서 100% 특례를 받을 수 있는 것도 확정되지 않았습니다. 선도지구를 너도나도 원하지만 현재 부동산 시장 여건을 보면 무조건 유리하다고 볼 순 없습니다. 왜냐하면 건설자재 금액 상승에 따라 부담금도 높을 것이고, 그 부담금이 결국 고금리의 대출이자로 고스란히 나갈 것이기 때문입니다.
 
 더해서 증가하는 세대를 구입할 상황이 서울이나 일부 수도권 지역 외 수요가 많을 것인가에도 의문이 있습니다. 따라서 선도지구가 무조건 좋다+유리하다는 것은 아닙니다.
 

2. 문제점

급하게 말고 천천히 해결할 사항이 많다.

 
 현재까지 노후계획도시정비 특별법에 대해 세미나를 통한 전문가 의견, 기사, 정책방향 등을 고려해 본 결과  3가지의 문제점이 있습니다.

1. 원도심과의 형평성
2. 추가이익 환수에 대한 고민
3. 비용부담에 대한 구체적인 구조

 

2-1. 원도심과의 형평성

 예를 들면, 부천의 경우 기존 원도심이 50년, 1기 신도시가 30년 경과되어 있습니다. 앞서 설명드렸던 내용처럼 1기 신도시는 계획도시이므로 양호한 기반시설 환경을 갖추고 있습니다. 양호한 기반시설(도로, 공원)을 가지고 있는 곳에 재건축 촉진을 위해 용적률 완화, 용도지역 상향 등의 특례를 지원한다는 것이 어불성설인 거 같습니다.
 원도심보다 더 잘 사는 1기 신도시에 대대적인 특례를 허용한다면 더 낙후된 곳은 개발촉진을 위한 더 큰 폭의 지원을 요구할 텐데 원도심은 얼마나. 어떻게 지원을 할 수 있을지,,, 참 우려되는 상황입니다.

원도심 예시 이미지

 

2-2. 추가이익 환수에 대한 고민

 

 서울 및 일부 부동산이 흥한 지역을 제외한 추가이익 환수의 경우 정비사업을 하기 위한 분담금이 지불가능한지도 모호합니다. 분담금을 예상하자면 7억 아파트가 대략 4억의 분담금 예상됩니다.
 
 기본적으로 용적률을 올려서 추가 아파트 세대를 짓는다고 한들 지금 부동산 경기침체로 누가 높은 가격에 입주할 지도 의문입니다. 추가적으로 대부분의 지자체의 재정자립도가 매우 낮기 때문에 지자체가 개발이익에 대한 추가이익 환수금(공공기여 금액)을 관리하게 하는 것도 위험요소가 크다고 생각합니다. 따라서 추가이익 환수는 지자체 특성에 따른 신중한 접근이 필요합니다.

2021년 기준 재정자립도 현황

 

2-2. 비용부담에 대한 구체적인 구조

 서울을 제외한 지자체의 경우 앞서 말한 문제점들로 인한 사업의 장기화도 우려됩니다. 법에 따르면 "국가 또는 노후계획도시정비사업, 지자체가 기반시설 설치 및 정비에 필요한 비용 등을 보조하거나 융자할 수 있다."로 돼있는데 이러한 내용이 구체화되지 않으면 실질적으로 보조나 융자는 어려울 것입니다. 따라서 대통령령으로 정하는 내용에 보조나 융자를 할 수 있는 경우를 더 명확히 할 필요가 있습니다.

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제21조(비용의 보조 또는 융자)

① 국가 또는 지방자치단체는 노후계획도시정비를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 비용에 대하여 그 전부 또는 일부를 해당 사업 또는 업무를 수행하는 자에게 보조하거나 융자할 수 있다.
1. 기본계획의 수립 비용
2. 노후계획도시 정비제도의 발전을 위한 조사·연구비
3. 노후계획도시정비사업에 필요한 비용
4. 광역교통시설 및 기반시설의 설치·정비 및 운영 등에 필요한 비용
5. 제31조에 따른 ‥ 이주대책에 필요한 다음 각 목의 비율
6. 제34조 및 제35조에 따른 도시정비지원기구의 운영비
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 비율

 
 그 외에도 용적률 상향에 대한 문제, 선거로 인한 사업 백지가능성, 인구구조를 고려한 계획 등 다양한 문제가 내재되어 있기에 좋은 결과를 위해선 충분히 검토할 시간이 더 필요해 보입니다.
 

썸네일

 
 
이상 '노후계획도시정비 특별법'에 대해 안내한 도시계획가 얼바이브입니다. 감사합니다.