안녕하세요. 도시계획가 얼바이브입니다. 이번 포스팅은 '용적률'에 관련한 포스팅입니다. 도시계획에 있어서 가장 중요한 것 중 하나인 용적률에 대해서 설명하려고 하니 조금? 긴장됩니다.
최근 용적률 1,000%, 노후계획도시특별, 재건축 시 용도지역 상향 등 용적률 관련한 기사가 매일매일 쏟아지고 있습니다. 그래서 뜨거운 감자인 용적률에 대해서 보시는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 본 포스팅 작성을 마음먹고 시작합니다. 본 포스팅 내용은 다음과 같습니다.
- 용적률
- 건폐율
- 용적률 높은 게 장땡?
1. 용적률
용적률을 쉽게 말하면 내 땅이 가지는 총용량이라고 설명할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 내용으로 용적률은 도시계획에서 가장 중요한 개념 중 하나입니다. 사전적 의미나 법률, 정책, 사업별로 의미나 용량이 다양하나 기초적인 사항 위주로 설명하겠습니다.
1-1. 법률적 의미
「건축법」 제56조에 따른 용적률은 '대지면적에 대한 연면적의 비율'입니다.
용적률 = (연면적 / 대지면적) X 100%
예시) 대지면적 300㎡, 각 층 바닥면적 150㎡, 3층짜리 건축물이라면 해당 건축물의 용적률은 150%입니다.
((150㎡ X 3층) / 300㎡)) X 100% = 150%
용적률은 대지의 용도지역에 따라 다릅니다. 용도지역의 법률적 의미는 다음과 같습니다. 토지의 이용 및 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지의 경제적 효율적 이용 및 공공복리 증진을 도모하기 위하여 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역입니다.
서울의 용도지역은 도시지역만 결정되어 있으며, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분 및 세분되어 있습니다. 용도지역에 대한 설명을 다 하기엔 내용이 너무 방대해질 것 같아서 다음 포스팅으로 설명하겠습니다.
1-2. 연면적
여기서 연면적이란 하나의 건축물 각 층의 바닥면적 합계입니다.
예시) 각 층이 300㎡이고, 4층짜리 건축물이라면 해당 건축물의 연면적은 1,200㎡입니다.
300㎡ X 4층 = 1,200㎡
※ 다만, 용적률 산정에 포함되는 연면적은 지하층, 지상층 주차공간 등의 면적은 제외됩니다.
※ 하나의 대지에 두 개 이상의 건축물이 있는 경우에는 각 동의 연면적 합계를 적용합니다.
이러한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에서 정하는 용도지역 용적률 범위 안에서 지방자치단체의 조례에서 정하는 용적률을 초과할 수 없습니다. 서울시는 도시계획 조례에서 지정되어 있는 용도지역 용적률을 기준 용적률로 사용하고 있습니다. 대지에 지구단위계획, 정비사업(재개발, 재건축) 등 다양한 사업조건으로 일부는 낮춰서 운영하기도 합니다.
기준용적률에 친환경건축물 인증, 지능형 건축물, 공개공지 등 다양한 사항으로 용적률 완화를 받아서 기준용적률 이상의 용적률도 달성가능합니다.
법 때문에 복잡한 것 같은 용적률을 쉽게 설명하자면, 내 땅에 건축물을 얼마만큼(면적) 지을 수 있다는 것을 의미합니다. 즉, 용적률이 높을수록 아파트면 더 많은 세대 및 주민공동이용시설, 업무시설이면 사무실 개수, 판매시설이면 상점의 개수와 늘어나는 것에 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 이러한 특징으로 '용적률 = 땅의 가치'로 흔히 이야기하고 있습니다.
용적률 200% = 대지면적의 2배
2. 건폐율
내 땅에 평면으로 지을 수 있는 최대 건축물의 면적입니다. 앞서 설명드린 용적률과 밀접한 관계를 가지고 있는 건폐율에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.
2-1. 법률적 의미
「건축법」 제55조에 따른 건폐율은 '대지면적에 대한 건축면적의 비율'입니다. 내 땅에 건축물을 얼마나 많이(평면적으로) 지을 수 있는지를 의미하며, 건폐율이 50%라면 건물이 대지면적 중 50%를 차지하고 있다는 것을 의미합니다.
건폐율도 용적률처럼 국토계획법에서 정한 범위 내 지방자치단체 조례로 위임하여 결정되어 있습니다. 서울시의 경우 주로 건축물을 짓는 주거지역과 상업지역은 40~60%로 결정되어 있습니다. 건폐율은 건축물의 밀도, 일조(채광)와 밀접한 관계를 가지고 있기에 건폐율이 높다고 해서 마냥 좋은 것만은 아닙니다. 건폐율을 쉽게 설명하면 다음처럼 설명할 수 있습니다.
하늘에서 내 땅을 보았을 때, 내가 가지고 있는 땅에 건축물이 차지하는 비율
3. 용적률 높은 게 장땡?
모든 지 적당한 것이 좋다.
위에서 용적률이 즉 땅의 가치를 나타낸다고 말씀드렸습니다. 하지만 아파트(주택)의 경우 용적률이 높다고 해서 다 좋은 것만은 아닙니다. 높은 용적률을 채우기 위해서는 그만큼 밀도(세대수)가 올라가기에 각종 기반시설에 부하(주차난, 교통체증) 가 걸립니다. 그리고 좁은 땅에 빽빽이 높게 들어서는 건축물은 채광, 환기, 미관상 문제를 일으키기에 보기에도 살기에도 적합하지 않습니다.
용적률 상승에 집중하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 토지의 가치상승을 위해, 분담금을 줄이기 위해서라고 판단됩니다. 하지만, 최근 정부나 정책의 방향이 다 용적률 상승에 목을 매는 것을 보았을 때, 용적률을 가득 채워 높고 빽빽한 아파트만 남아있는 도시가 무슨 매력을 지닐지 전문가로서 고민이 됩니다. 그러한 아파트가 여기저기 널려있다면 과연 "용적률이라는 수치만으로 그 아파트의 가치가 오를 것인가?" 하는 의문도 있습니다.
마지막으론 지금 높은 용적률로 건축한 건물들이 30~40년이 지난 후 재건축 시기가 도래했을 때 그 이상의 용적률을 실현시켜야 하는지도 의문입니다.
이상 '용적률'에 대해 안내한 도시계획가 얼바이브입니다.
감사합니다.
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