안녕하세요. 도시계획가 얼바이브입니다. 이번 포스팅은 '노후계획도시정비 특별법 1탄'에 관련한 포스팅입니다. 해당 주제에 대한 내용이 방대하여 2편으로 포스팅하겠습니다. 노후계획도시 정비는 지난 대선 당시에 여야를 막론하고 후보들의 공약에 대부분 나올 정도로 핫한 주제였습니다.
(현재도 기사가 막 쏟아져 아주 핫한 상태...)
이러한 노후계획도시 재정비는 특별법 제정에 관해서 다양한 법안이 발의(총 13개)되었고, 민관협동 TF, 정책세미나, 1기 신도시 정비기본계획 수립 간담회 등을 통해 긴 시간을 거쳐 작년 12월 26일 자로 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 제정되었습니다!!
(시행 2024년 4월 27일)
따라서 본 노후계획도시에 해당되거나 관심 있으신 분들께 도움 될 것 같아서 관련 세미나도 참여하였습니다. 더하여 세미나 이후 추가적인 공부도 진행하여 본 포스팅을 작성하게 되었습니다. 본 포스팅의 내용은 다음과 같습니다.
- 노후계획도시란?
- 특례 적용
1. 노후계획도시란?
단 기간에 대규모로 건설한 고밀 주거단지입니다.
자세히 말하자면, 노후계획도시는 공공이 마스터플랜에 따라 단기간에 대규모로 건설한 고밀 주거단지입니다. 대표적으로 분당, 일산, 평촌, 산본, 중 등의 1기 신도시가 해당됩니다.
1-1. 문제점
이렇게 단 기간에 대규모 건설된 노후계획도시는 다음과 같은 문제점이 있습니다.
- 주택공급을 목적으로 건설되어 도시자족성 확보에 한계(일자리 부족, 베드타운)
- 건설 당시 마스터플랜의 경직성으로 여건변화에 맞는 토지이용 제약
- 단기간 대규모 주택공급으로 주택 재정비 시기 일시 도래(우르르 재건축 시 인근 지역 전세난 우려)
1-2. 주요 제정방향
다양한 문제점을 가진 노후계획도시를 재정비하기 위해 앞서 말씀드린 내용처럼 '23년 12월 26일에 특별법이 제정되었습니다.
특별법의 주요 제정방향은 5가지입니다.
- 획기적 규제완화를 통한 신속한 정비 지원
- 도시기능의 향상과 미래도시로의 전환
- 부동산 시장 불안최소화를 위해 체계적·단계적 정비 추진
- 폭넓은 적용으로 지역 간 형평성 확보
- 개발이익의 공유 및 재투자로 공공기여
2. 특례 적용
대상에 해당한다고 모든 특례가 적용되는 것은 아니다.
2-1. 적용 대상
제정된 노후계획도시 특별법에 따르면 아래와 같습니다.
「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」제2조(정의)
1. '노후계획도시'란 대규모 주택공급 등을 목적으로 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만 제곱미터 이상인 지역으로 법 제6조에 따라 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역을 말한다.
법을 쉽게 해석해 보자면 4가지를 충족해야 합니다.
- 20년 이상 경과
- 대규모 주택공급 사업
- 100만 제곱미터 이상
- 노후계획도시정비기본계획 수립
하지만 아직 시행령이 나오기 전이라 "구체적인 대규모 주택공급사업은 무엇이 해당하는지? 100만 제곱미터는 하나의 사업구역만 포함하는지?"는 결정되지 않았습니다. 해당 부분에 대해 파악하기 위해서 한국도시설계학회에서 '24.1.18에 개최한 「노후계획도시정비, 기대와 우려」 세미나를 참여했습니다.
세미나에서 해당 내용에 대해 국토연구원 센터장님의 발표한 자료에 의하면, 현재 결정된 사항은 아니지만 아래 이미지의 "① 대상 개발사업의 종류 ② 면적 요건" 정도는 대략적으로 들어갈 것이라는 의견을 말씀해 주셨습니다.
※ 정확한 대상지역은 시행령이 제정되어야 알 수 있습니다.
2-2. 대상의 특례사항
노후계획도시정비의 대상의 특례는 다음과 같습니다.
- 안전진단 면제 또는 완화
- 용적률 및 건폐율 상향
- 용도지역 변경
- 통합심의
- 보조 융자 및 부담금 감면
이러한 특례는 모든 사업구역에 적용되는 것이 아닐 것으로 예상됩니다. 물론, 정확한 내용은 시행령이 나와야 확실히 말씀드릴 수 있지만 지금까지의 경험과 세미나 내용 상 특례가 적용될 가능성이 높은 사항은 다음과 같습니다.
- 특별정비구역(선도지구)
- 역세권 및 상업·업무지구 주변을 고밀 개발할 필요가 있는 구역
- 도시 내 기반시설 및 자족시설의 확충·개선이 필요한 구역
위의 구역들처럼 특례를 줄 합당한 이유가 있어야 반발이 적을 것이기 때문입니다. 특례라는 것을 모든 구역에 부여한다면 지역 간 형평성 문제에 반발이 엄청날 것으로 예상되니까요. 솔직히 제 개인적인 생각에도 모든 구역에 특례를 부여한다는 것은 부정적입니다.
- 1기 신도시, 택지개발지구를 통해 기반시설(도로, 공원 등)이 비교적 양호한 곳에 특례를 주는 것이 옳은 지?
- 보다 노후된 건축물과 불량한 기반시설이 분포된 원도심은 더 높은 특례를 부여해서 정비할 건지?
내용이 길어져 선도지구 지정과 노후계획도시 정비법의 문제점은 아래의 2탄에서 확인해주세요!
2024.01.20 - [▼ 도시계획 이슈] - 1기 신도시 정비? 노후계획도시? 뭐가 이렇게 어려워 2탄 (선도지구, 문제점 등) - 얼바이브
이상 '노후계획도시정비 특별법'에 대해 안내한 도시계획가 얼바이브입니다. 감사합니다.
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