재건축 용어 사전

새 아파트를 짓는 비용이 내 기존 집 가치보다 크면, 그 차이만큼 돈을 더 내야 합니다. 이걸 "추가 분담금"이라고 합니다. 공사비가 올라가면 분담금도 같이 올라갑니다.

감정평가사가 매긴 내 집의 감정가격입니다. 이 금액이 높을수록 분담금이 줄어들고, 낮게 나오면 분담금이 늘어납니다. "내 집이 얼마짜리냐"를 공식적으로 정한 숫자라고 보시면 됩니다.

100%보다 높으면 사업이 수익이 나고 있다는 뜻이고, 100% 아래로 떨어지면 조합원이 돈을 더 내야 한다는 뜻입니다. 공사비가 올라가면 비례율은 떨어집니다.

예를 들어 내 집이 5억인데 추가 분담금이 1억이면 잠식률은 20%입니다. "내 재산의 몇 퍼센트가 빠져나가는가"를 보여주는 숫자입니다.

시공사가 "평당 900만 원"이라고 하면, 34평 기준 약 3억 원입니다. 이 금액이 오르면 조합원 분담금도 같이 올라가기 때문에 가장 중요한 숫자 중 하나입니다.

R1(안정)부터 R4(최고위험)까지 4단계입니다. 공사비 10% 상승 시 내 자산이 얼마나 깎이는지를 기준으로 판단합니다. R3·R4가 나오면 총회 전에 대응 전략을 준비해야 합니다.

공사비 인상, 시공사 선정, 사업 계획 변경 같은 결정이 총회에서 이루어집니다. 한 번 결정되면 되돌리기 어렵기 때문에, 총회 전에 반드시 내 분담금 상황을 파악하고 가야 합니다.

일반분양 수익이 높으면 조합원 분담금이 줄어듭니다. 반대로 미분양(안 팔리는 것)이 나면 그 손실이 조합원에게 돌아올 수 있습니다.

이 결과에 따라 분담금이 결정되므로 매우 중요합니다. 감정가가 낮게 나왔다면 재평가를 요구할 수 있습니다.

시공사가 제시하는 공사비가 높을수록 조합원 부담이 커집니다. 원가 공개를 요구하거나, 다른 사업장과 비교하는 것이 협상의 시작입니다.