계룡 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

계룡, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

계룡(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 군포시 산본동 수리산로 33
건축년도	1992년 (34년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

군포 산본동 수리산로에 자리한 계룡아파트(1992년 준공)는 산본신도시 1기 신도시 노후계획도시 정비 흐름 속 단지로, 준공 30년을 넘겨 재건축 명분이 무르익었다. 이미 사업시행인가 단계에 들어서 사업 윤곽이 또렷하고, 인접 산본 9-2구역의 LH 사업시행자 지정 등 권역 정비 속도가 우호적이다.

추정 비례율 110%는 종전자산 대비 종후자산 가치가 높게 잡힌다는 신호로 R1(저위험·환급 가능) 등급의 근거가 되지만, 확정값이 아닌 가정 기준 추정치다. 공사비가 0~20% 올라도 추가부담 추정이 1.8억대에서 2.0억 안팎으로 완만해 원자재·금리 변동 내성이 높은 편으로 읽힌다. 조합원은 대표 평형(약 34.9평)의 환급 여력과 공사비 협상이 비례율을 흔드는 정도를 시나리오별로 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 계룡의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	1.8억	-
+5%	1.8억	+0.0억
+10%	1.9억	+0.1억
+20%	2억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 산본신도시 - 나무위키
• LH, 산본9-2구역 사업시행자 지정 - 위클리한국주택경제신문
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다 - 기호일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.