고덕주공9 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

고덕주공9, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

고덕주공9(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 강동구 명일동 상암로 251
건축년도	1985년 (41년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	109%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

고덕주공9단지는 강동구 명일동 상암로 251에 자리한 1985년 준공 단지로, 이미 1~8단지 대부분이 새 아파트로 탈바꿈한 고덕지구에서 사실상 마지막으로 남은 노후 블록이다. 40년에 이른 건축 연한과 5호선 생활권·학군 등 안정적 입지는 사업 추진의 동력이 되어 왔고, 본 데이터 기준 관리처분 단계에 들어선 만큼 권리관계와 사업비 윤곽이 비교적 가시화된 국면으로 볼 수 있다. 추정 비례율 109%는 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다는 신호로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 핵심 근거다.

대표 25.3평형 기준 시나리오를 보면, 공사비가 동결된 기본 시나리오뿐 아니라 공사비가 20% 상승하는 가정에서도 추정 추가부담이 환급 쪽(음수 약 -5.1~-5.3)으로 유지되어, 공사비 민감도가 상대적으로 낮은 구조로 추정된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 분석 결과이므로, 조합원은 평형 선택 시 종전자산 평가액과 분담 기준의 관계를 함께 점검하고, 정비계획 변경·일반분양가 등 잔여 변수에 따른 리스크 변동 가능성을 전제로 의사결정하는 것이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 고덕주공9의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 5.3억	-
+5%	환급 5.3억	0.0억
+10%	환급 5.2억	0.1억
+20%	환급 5.1억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1985년(41년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

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참고 자료

• 고덕주공9단지 재건축 본격화…명일동 일대 공급 - 뉴스1
• 고덕주공아파트 - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.