마천2구역 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

마천2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

마천2구역(송파구)은 비례율 101.26%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	송파구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	101.26%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

마천2구역은 5호선 마천역을 끼고 있는 초역세권 입지로, 거여·마천뉴타운에서 마지막까지 남아 있던 구역이다. 2026년 2월 재정비촉진구역으로 확정되며 단독주택 재개발의 동력을 되찾았으나, 아직 추진위원회 설립 이전의 초기 단계라 조합설립·사업시행·관리처분에 이르기까지 사업 일정의 불확실성이 가장 큰 변수다. 노후 단독·다세대 밀집지를 헐어 새 단지를 짓는 구조이므로, 정비 단계가 확정되기 전까지는 권리관계와 일정 모두 유동적으로 봐야 한다.

추정 비례율 101.26%는 사업성이 손익분기 부근에 걸친 ‘보통(R2)’ 수준으로, 분담금이 가볍다고 단정할 단계는 아니다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 +10% 이상 오르면 추가 부담 압력이 가시화되는 구조여서, 마천2구역은 비례율 자체보다 공사비 변동에 대한 민감도가 핵심 리스크다. 대표 25평형 조합원이라면, 평형 상향 신청 시 부담 폭이 시나리오별로 어떻게 벌어지는지와 향후 공사비 협상 추이를 함께 보며 보수적으로 판단하는 것이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 마천2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 101.26%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

---

참고 자료

• 마천2구역, 재개발 추정비례율 101.26%로 추산 - 위클리한국주택경제신문
• 거여마천뉴타운 ‘마지막 퍼즐’ 마천2구역, 호재 있지만 추진 속도 ‘관건’ - 뉴데일리
• 송파 마천2구역 재개발, 재정비촉진구역 결정 - 하우징타임즈

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.