미아4-1구역 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

미아4-1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

미아4-1구역(강북구)은 비례율 104%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	강북구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	104%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

미아4-1구역은 강북구 미아동 일대의 노후 주거지를 정비하는 재건축 사업장으로, 2009년 정비구역 지정 이후 주민 갈등으로 장기 표류하다 2020년 조합 설립, 2021년 신속통합기획 대상지 선정, 2022년 기획안 확정을 거쳐 시공사(롯데건설)까지 정해진 단계에 와 있다. 사업 연한이 긴 만큼 정비계획 변경에 따른 사업성 개선과 인허가 일정이 핵심 변수다. 비례율은 104%로 원가를 갓 넘긴 보통 수준이며, 위험등급은 R2(보통)로 분류된다. 비례율이 100%를 약간 웃돈다는 것은 일반분양 여건이 좋아지면 흑자 폭이 커지지만, 공사비가 오르면 빠르게 100% 아래로 내려갈 수 있는 민감 구간이라는 의미다.

실제로 시나리오 분석상 공사비가 기준 대비 10~20% 상승하면 추가 분담 리스크가 표면화되는 구조로, 최근 건설물가 흐름을 감안하면 공사비 민감도를 가장 보수적으로 점검해야 할 단지다. 대표 평형(약 25평) 조합원이라면 평형 선택과 권리가액에 따라 체감 부담이 달라지므로, 확정 금액이 아닌 공사비 상승 시나리오별 추정 범위로 본인 케이스를 점검하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 미아4-1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 104%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

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참고 자료

• 재건축·재개발 현장 점검⑥…강북구 - 하우징헤럴드
• 롯데건설, 서울 강북구 미아4의1구역 주택재건축정비사업 수주 - 한국건설신문
• 미아제4-1구역 주택재건축정비사업 조합 - 정비사업 정보몽땅

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.