범어목련 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

범어목련, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

범어목련(수성구)은 비례율 104%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	대구광역시 수성구 범어동 청호로 340
건축년도	1987년 (39년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	104%
추정 공사비	700만원/평

단지 심층 분석

범어목련은 대구 수성구 범어동 청호로변에 자리한 1987년 준공 단지로, 학군·생활 인프라가 두터운 범어 권역의 입지 강점이 재건축 사업성을 뒷받침합니다. 2020년 조합설립을 거쳐 2024년 8월 사업시행인가를 받았고, 지하3층~지상30층 3개동 279세대 규모(용적률 약 271%)로 시공사 HDC현대산업개발과 추진 중입니다. 인가 단계에 진입해 계획 윤곽이 잡힌 만큼, 초기 추진위 단지보다 변수의 불확실성은 상대적으로 줄어든 구간으로 볼 수 있습니다.

비례율 104%는 종전 자산 대비 사업 후 가치가 소폭 플러스라는 의미로, 권리가액에 다소 우호적인 수준입니다. 위험등급은 R2(보통)로, 입지·단계의 안정성과 비례율 여력이 반영된 결과로 해석됩니다. 다만 대표평형이 18평으로 작아 신축 전환 시 평형 상향을 택하면 추가 부담이 커질 수 있으니, 본인 권리가액과 희망 평형의 간극을 먼저 확인하는 것이 실용적입니다. 시나리오상 공사비가 10% 오르면 추가 분담 압력이 누적되고 20% 구간에서는 정산 가정도 더 보수적으로 잡히므로, 비례율 104%의 여유분은 공사비 상승에 민감하게 잠식될 수 있는 추정 범위로 보는 것이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 범어목련의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0.3억	-
+5%	0.3억	+0.0억
+10%	0.3억	+0.0억
+20%	0.4억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 104%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 범어목련아파트 재건축·수성지구2차 우방타운 사업시행계획인가 - 영남경제
• 수성구 범어동 범어목련 사업시행인가 완료 재건축 분담금 - 플팍스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.