삼익가든을지 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

삼익가든을지, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익가든을지(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 군포시 산본동 산본천로 12
건축년도	1994년 (32년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

군포 산본동 삼익가든을지는 1994년 준공으로 30년을 넘긴 산본 1기 신도시 노후 단지로, 현재 사업시행인가 단계까지 진입해 정비 절차가 비교적 안정 궤도에 올라 있습니다. 산본권은 2025년 말 1기 신도시 중 전국 최초로 노후계획도시 특별정비구역 지정이 이뤄지며 용적률 상향 등 제도적 추진력이 더해지는 권역이라, 사업 지연 리스크가 상대적으로 낮게 해석됩니다.

비례율 추정치 110%는 종전자산 대비 개발이익이 양호하게 환원되는 수준으로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능) 판정의 근거가 됩니다. 다만 이는 base 시나리오 기준이며, 공사비가 오를수록 분담 여건이 어떻게 달라지는지 함께 봐야 합니다. 시나리오상 공사비가 평탄할 때는 추가부담 압력이 낮지만, +20% 구간에서는 추가 지표가 1.1로 올라 부담이 가중되는 방향으로 움직입니다. 대표 30평형 조합원이라면 환급 여지가 있는 base 구간에만 기대지 말고, 공사비 민감도가 본격화되는 평형·분양가 조건을 시나리오별로 점검하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익가든을지의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0.9억	-
+5%	0.9억	+0.0억
+10%	1억	+0.1억
+20%	1.1억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 산본 재건축, LH 전격 등판으로 미래 청사진 완성
• 군포 산본 재건축 속도 붙는다 - 기호일보
• 산본신도시 정비기본계획(안)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.