시범한양 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

시범한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

시범한양(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 서현동 중앙공원로 17
건축년도	1991년 (35년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

서현동 중앙공원 인접 입지의 시범한양은 1991년 준공으로 1기 신도시 노후 단지군에 속하며, 현재 사업시행인가 단계로 시범1구역(삼성한신·한양) 통합재건축을 추진 중입니다. 다만 2024년 1기 신도시 선도지구 1차 선정에서는 제외되어 2차 특별정비구역 지정에 재도전하는 위치로, 일정의 변동성을 함께 고려할 단계입니다. 비례율은 102% 수준으로 사업성이 균형점 부근에 있다는 의미이며, 분담금 부담이 과중하지 않은 흐름을 시사해 위험등급은 R2(보통)로 분류됩니다.

대표 25.7평형 기준 시나리오를 보면 base에서 환급 방향(extra -4.1)으로 추정되나, 이는 확정 금액이 아니라 입력 가정에 따른 추정 범위입니다. 주목할 점은 공사비가 +20%까지 올라도 extra가 -4.1→-4.0 수준으로 거의 흔들리지 않는다는 것으로, 공사비 민감도가 낮은 구조입니다. 따라서 조합원 입장에서는 단기 공사비 변동보다 통합 동의율 확보와 정비구역 지정 일정이 사업의 실질 리스크에 더 크게 작용합니다. 평형 선택 시에는 권리가액 대비 신축 배정 평형의 차익 구간을 함께 검토하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 시범한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 4.1억	-
+5%	환급 4.1억	0.0억
+10%	환급 4억	0.1억
+20%	환급 4억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 분당시범단지 - 나무위키
• 하우징워치 — 분당 시범1, 통합재건축 열풍에 들썩…2차 특별구역지정 재도전
• 파이낸셜뉴스 — 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.