양지마을(금호1) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

양지마을(금호1), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

양지마을(금호1)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 수내동 수내로 74
건축년도	1992년 (34년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

양지마을(금호1)은 1992년 준공된 분당 수내동 단지로, 1기 신도시 통합재건축 선도지구의 일원이자 이미 사업시행인가 단계에 진입했습니다. 30년 넘은 노후도에 통합 사업장 중에서도 이주 추진이 빠른 축입니다. 비례율 102%는 100%를 소폭 웃돌아 종전자산 대비 사업성이 크게 깎이지 않는 구간이며, 위험등급 R2(보통)는 이 안정성과 함께 통합재건축 특유의 합의 변수·후속 인가 절차가 남은 점이 반영된 것으로 해석됩니다.

조합원 관점의 핵심은 공사비 민감도입니다. 대표 49.7평 시나리오에서 공사비가 0~20% 올라도 추정 정산 폭 변동이 매우 좁아 상승 충격을 비교적 잘 흡수하는 구조로 보입니다. 다만 분담금은 미확정이라 시공사 선정·계획인가에서 설계·분양 조건이 바뀌면 결과는 달라질 수 있습니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 양지마을(금호1)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 13.7억	-
+5%	환급 13.6억	0.1억
+10%	환급 13.6억	0.1억
+20%	환급 13.4억	0.3억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도…양지는 신탁사 확정 (파이낸셜뉴스)
• 분당 양지마을 선도지구 중 가장 빠른 2028년 이주 추진 (한국경제)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.