정든마을(2단지)(동아) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

정든마을(2단지)(동아), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

정든마을(2단지)(동아)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 정자동 불정로 179
건축년도	1995년 (31년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

정든마을2단지(동아)는 분당구 정자동 불정로 일대, 1995년 준공으로 1기 신도시 노후 단지군에 속한다. 정자동은 리모델링이 주류였으나 동아·우성은 노후계획도시특별법 흐름 속에서 통합재건축으로 방향을 잡아왔고, 현 단계는 사업시행인가로 정비계획의 틀이 상당히 확정된 구간이다. 비례율 102%는 종전자산 대비 종후자산이 약간 우위인 균형 수준으로, 사업성이 크게 무너지지도, 넉넉한 환급 여력을 보장하지도 않는 경계선에 가깝다. 위험등급 R2(보통)는 이 비례율 균형과 인가 단계의 가시성을 함께 반영한 추정으로, 변수 확정도가 더 높아지면 등급은 조정될 수 있다.

조합원 실용 관점에서 주목할 점은 대표평형 약 20.9평 기준 기본 시나리오상 추가부담이 음(-)의 추정으로 나온다는 것이다. 다만 이는 확정 금액이 아니라 가정 위의 시나리오이며, 공사비가 5·10·20% 상승하는 구간에서도 추정 폭의 변동이 비교적 완만하게 유지되는 편이다. 즉 이 단지는 공사비 민감도가 극단적으로 크지는 않은 구조로 읽히되, 평형 선택과 분양가·금리 가정에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 단일 숫자보다 시나리오 범위로 리스크를 점검하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 정든마을(2단지)(동아)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 2.4억	-
+5%	환급 2.4억	0.0억
+10%	환급 2.3억	0.1억
+20%	환급 2.3억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 성남 분당 정든마을 동아·우성 재건축 통합 인터뷰 (하우징헤럴드)
• 정자동(성남) - 나무위키

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.