주공5 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주공5, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공5(과천시)은 비례율 130%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	과천시
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	130%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

과천 별양동 주공5단지는 정부과천청사·4호선 생활권을 낀 1980년대 저층 주공 단지로, 노후도가 깊어 일찌감치 재건축 동력이 확보된 곳이다. 데이터상 단계는 ‘미확인’으로 표기돼 있으나 권역 현황을 보면 이미 관리처분 인가 이후 철거를 앞둔 후기 사업장으로 분류되며, 사업의 불확실성 자체는 상당 부분 해소된 단지로 읽힌다. 핵심은 비례율 130% 수준이라는 점이다. 이는 종전자산 평가가 분양수입 대비 높게 형성된다는 뜻으로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 된다. 과천 특유의 높은 대지 가치와 중대형 위주의 분양 구성이 환급 여력을 떠받치는 구조로 추정된다.

다만 130%는 확정 환급을 보장하는 수치가 아니라 현 시점 추정 비례율일 뿐이다. 시나리오로 보면 공사비가 기준 대비 10~20% 상승할 경우 추가 부담이 발생하는 구간으로 전환될 수 있어, 착공·물가 변동에 따른 공사비 민감도를 끝까지 지켜봐야 한다. 대표 평형이 25평대인 만큼, 권리가액과 환급 폭을 키우려는 조합원이라면 중대형 비중이 높은 이 단지의 평형 신청 전략(권리가액 대비 분양가 차이)을 분담금 리스크 관점에서 따져보는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공5의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 130%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

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참고 자료

• 과천시청 단지별 추진현황
• 과천 별양동 주공5단지 재건축 정보 (리치고)
• 과천 주공 3기 재건축 분양 현황 (경기일보)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.