주례2구역 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주례2구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주례2구역(사상구)은 비례율 105.08%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	사상구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	105.08%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

부산 사상구 주례2구역은 사상공단 배후의 노후 주거지를 정비하는 사업지로, 데이터상 정비단계와 준공연도가 아직 ‘미확인’으로 남아 있어 추진 일정의 가변성을 전제로 봐야 합니다. 다만 추정 비례율이 105.08%로 100%를 넉넉히 상회한다는 점은 의미가 큽니다. 비례율이 100%를 넘으면 종전자산 평가액 대비 종후자산 가치가 더 크다는 뜻이어서, 현 추정 기준으로는 조합원이 권리가액 범위 안에서 분담 없이 정산받을 여지가 있는 구조이며, 이 단지가 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된 근거도 여기에 있습니다.

조합원 관점에서는 대표 평형이 25평형으로 잡혀 있어 중형 위주 배정 시 권리가액과 조합원분양가의 간격을 가늠하기 쉬운 편입니다. 시나리오 분석을 보면 공사비가 5% 오르는 구간까지는 추가 부담이 사실상 0으로 흡수되지만, 10~20% 상승 구간부터 미세한 추가분담(0.1 수준)이 나타나 비례율 여유가 잠식되기 시작합니다. 즉 현재 저위험 등급은 ‘공사비 안정’을 전제로 한 추정이며, 자재·도급 단가 급등이나 단계 지연이 겹치면 등급 여유가 줄 수 있으니 확정 금액이 아닌 시나리오별 리스크 범위로 받아들이는 것이 바람직합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주례2구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105.08%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.

---

참고 자료

• 부산광역시 정비사업 통합홈페이지
• 부산광역시 재개발사업 추진현황 총괄표

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.