풍납미성 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

풍납미성, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

풍납미성(송파구)은 비례율 101.82%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	송파구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	101.82%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

풍납미성(송파구 풍납동)은 1985년 준공으로 40년에 이른 노후 단지이며, 단순한 연식 문제를 넘어 입지 자체가 사업 성패를 좌우하는 사례입니다. 단지가 사적 풍납토성 보존권역(4권역) 안에 놓여 있어 오랫동안 앙각(7.5m·27도) 높이 규제에 묶여 사업이 정체됐고, 최근 문화유산 심의에서 시굴 조사를 조건으로 23층·413세대 규모의 정비계획이 가결되며 비로소 본궤도에 올랐다는 점이 핵심 맥락입니다. 현재 데이터상 단계가 ‘미확인’으로 표기되나, 추진위 동의율이 빠르게 차오르는 초기 정비구역 지정 국면으로 해석하는 것이 합리적입니다.

비례율은 101.82%로 100%를 소폭 웃도는 수준이며, 위험등급은 R2(보통)에 해당합니다. 비례율이 1을 넘는다는 것은 조합원 권리가액이 종전 자산을 일정 부분 상회할 여지가 있다는 신호이지만, 이 단지는 문화재 시굴이라는 비용·일정 변수가 추가로 얹혀 있어 안심 구간으로 보기는 어렵습니다. 대표평형 25평 소유자라면, 시나리오상 공사비가 10~20% 상승하는 구간부터 추가 부담 압력이 발생하는 만큼, 평형 상향 신청 여부를 결정하기 전에 시굴 결과·공사비 인상에 따른 리스크 변동을 시나리오별로 점검해 두는 것이 실용적입니다. 모든 수치는 확정 분담금이 아닌 추정 범위로 받아들여야 합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 풍납미성의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 101.82%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

---

참고 자료

• 풍납토성 인근 ‘풍납미성아파트’ 재건축 확정…413가구 한강조망 탈바꿈 - 머니투데이
• 문화재 규제에 막혔던 풍납동…역세권 활성화사업으로 개발 물꼬 - 머니투데이
• [단독] 풍납토성 재건축 길 열렸다…미성아파트, 문화유산 심의 통과 - 서울경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.