하얀마을(5단지)(주공) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

하얀마을(5단지)(주공), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

하얀마을(5단지)(주공)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 구미동 미금일로 21
건축년도	1995년 (31년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

분당 구미동 미금일로 변에 자리한 하얀마을 5단지 주공은 1995년 입주로 30년 차에 진입한 1기 신도시 단지다. 노후도시특별법에 따른 성남시 특별정비구역 지정 흐름 속에서 사업시행인가 단계까지 올라와 있어, 같은 1기 신도시 내에서도 절차 진척도가 비교적 앞선 편이다. 대표 평형이 11.5평으로 작은 소형 위주 단지라는 점은 통합·정비 과정에서 종전자산 평가와 권리가액 배분이 핵심 변수가 됨을 시사한다.

비례율 추정치 102%는 사업성이 분담금 부담을 일부 덜어주는 균형선에 가까운 수준으로, 적정선인 100% 안팎에 자리해 위험등급 R2(보통)의 근거가 된다. 다만 R2는 ‘안전’이 아니라 변동 폭이 관리 가능한 구간이라는 의미다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 10% 오르면 추가부담 가정이 0.1에서 0.2로 확대되는 만큼, 소형 평형 조합원일수록 공사비 민감도와 평형 선택(소형 유지 vs. 상향 배정 시 정산금)을 함께 점검하는 것이 실용적이다. 모든 수치는 확정이 아닌 시나리오별 추정 범위로 받아들여야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 하얀마을(5단지)(주공)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0.1억	-
+5%	0.1억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.0억
+20%	0.2억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

---

참고 자료

• 우리자산신탁, 분당 하얀마을 빌라 단지 통합재건축 MOU 체결

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.