한양 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한양(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 강동구 명일동 동남로71길 19
건축년도	1986년 (40년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	109%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

강동구 명일동 한양아파트는 1986년 준공으로 약 40년 노후도에 이르며, 고덕현대·신동아·우성과 통합 재건축이 거론되는 명일동 정비축에 위치한다. 현재 관리처분 단계로 분담 구조의 윤곽이 잡히는 시점이다. 추정 비례율 109%는 100%를 넘어 종전자산 대비 종후자산 가치가 더 높게 평가됨을 시사하며, 이를 근거로 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)로 진단된다.

다만 R1은 확정 이익이 아니라 현 가정하의 리스크가 낮다는 해석이다. 시나리오상 공사비가 0~20% 올라도 대표 32평형의 추정 정산 폭 변동이 완만한데, 명일동 신축 시세가 충격을 일부 흡수하는 구조로 보인다(추론). 평형이 커질수록 부담이 늘 수 있으니 일반분양가·통합 재건축 속도·공사비 협상을 함께 점검하며 보수적으로 판단하길 권한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 8억	-
+5%	환급 8억	0.0억
+10%	환급 7.9억	0.1억
+20%	환급 7.8억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

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참고 자료

• 강동구 명일동 고덕주공9단지·한양아파트 재건축 허가 (뉴시스)
• 명일동 재건축 7개단지 현황(고덕현대·신동아·우성·한양·삼익그린 등)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.