현대(고덕) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

현대(고덕), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

현대(고덕)(강동구)은 비례율 100.91%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 강동구 명일동 동남로71길 41
건축년도	1986년 (40년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	100.91%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

강동구 명일동 동남로71길에 자리한 현대(고덕)는 1986년 준공으로 40년 차에 접어든 노후 단지이며, 신속통합기획 정비구역 지정을 거쳐 현재 관리처분 단계에 진입했습니다. 15층 524가구에서 49층 952가구로의 재정비가 추진되는 구간으로, 사업의 큰 골격은 잡혔으나 분양·공사비 확정이라는 변수가 아직 남아 있는 시점입니다. 추정 비례율 100.91%는 사업성이 “양호한 수준에서 균형을 맞춘” 신호로 해석되며, 위험등급 R2(보통)는 이 비례율이 100%를 소폭 웃돌되 여유 폭이 크지 않다는 점에서 도출됩니다. 다만 비례율은 총수입(분양가)과 총지출(공사비)의 추정에 따라 움직이는 값이라 확정된 분담금으로 받아들이긴 이릅니다.

조합원 실용 관점에서 보면, 대표 평형 39.9평(46평형대)은 권리가액이 충분해 환급 가능성이 거론되는 반면 소형 배정은 추가부담 쪽으로 기울 수 있어, 평형 선택이 곧 분담 구조를 가르는 핵심 변수입니다. 공사비 민감도는 비교적 완만한 편으로, 시나리오상 공사비가 20% 상승하더라도 추정 부담 변동 폭이 크지 않게 나타나지만, R2 등급 특성상 추가 변동이 누적되면 등급 경계가 흔들릴 수 있으니 관리처분 인가 시점의 확정 공사비와 일반분양가를 반드시 재확인하는 것이 안전합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 현대(고덕)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 6.4억	-
+5%	환급 6.3억	0.1억
+10%	환급 6.3억	0.1억
+20%	환급 6.2억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.91%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

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참고 자료

• 고덕현대 · 명일신동아 아파트 재건축 정비구역 지정 - 하우징헤럴드
• 고덕현대아파트 재건축정비사업 - 정비사업 정보몽땅(서울시)
• 강동구 ‘고덕현대’ 정비구역지정으로 재건축순항 - 홈경제신문사

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.