까치마을(4단지)(롯데) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

까치마을(4단지)(롯데), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

까치마을(4단지)(롯데)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 구미동 미금일로 58
건축년도	1995년 (31년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

까치마을(4단지)(롯데)는 분당 구미동 미금일로변에 자리한 1995년 준공 단지로, 1기 신도시 재건축 선도지구 흐름이 가속되는 권역에 속한다. 준공 30년차를 갓 넘긴 만큼 둔촌·개포처럼 노후가 극심한 단지보다는 사업 여건이 상대적으로 양호한 편이며, 현재 사업시행인가 단계까지 진입해 정비계획의 윤곽이 잡혀가는 국면이다. 주목할 지점은 추정 비례율이 102% 수준으로 100%를 웃돈다는 것인데, 이는 종전자산 대비 종후자산 가치가 높게 잡혀 조합원 부담이 구조적으로 가벼운 편임을 시사한다. 위험등급이 R2(보통)로 분류된 것도 이 비례율 여력과 사업 진척도에 근거한 추정이며, 분당 일대 사업비 상승 압력을 감안한 보수적 해석이 함께 반영된 결과로 보인다.

다만 비례율은 분양가·공사비 가정에 따라 변하는 추정치이므로 확정 금액으로 받아들여서는 안 된다. 시나리오상 공사비가 20%까지 올라도 조합원 부담 변동 폭이 크지 않게 추정되는 점은 이 단지의 상대적 강점이나, 1기 신도시 동시 추진에 따른 시공·이주 비용 변수는 여전히 열려 있다. 대표 평형이 21평대인 점을 감안하면, 향후 희망 평형을 키울수록 추가 분담 리스크는 비선형으로 커질 수 있으므로 평형 선택 시점에 시나리오별 부담 변화를 함께 점검하는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 까치마을(4단지)(롯데)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 4.2억	-
+5%	환급 4.2억	0.0억
+10%	환급 4.1억	0.1억
+20%	환급 4.1억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도…시범 2029년 이주 - 파이낸셜뉴스
• 1기 신도시 재건축 선도지구 공개…“분담금 수준에 성공 달려” - 한국일보

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.