목동신시가지13 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

목동신시가지13, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

목동신시가지13(양천구)은 비례율 97.2%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 2.78억 수준입니다 (소유 21평 -> 희망 25평).

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 양천구 신정동 목동동로 100
건축년도	1987년 (39년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	97.2%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

양천구 신정동에 자리한 목동신시가지13단지는 1987년 준공으로 사용연한 약 40년에 이르러 정비 필요성이 충분히 무르익은 단지다. 목동신시가지 14개 단지가 일제히 정비계획 윤곽을 잡고 신탁 방식 속도전에 들어선 흐름 속에서, 13단지는 신탁 추진 단지 가운데 비교적 앞선 절차 단계에 올라 사업 가시성이 상대적으로 또렷한 편으로 평가된다. 다만 본격 착공·관리처분까지는 변수가 남아 있어, 현 단계 수치는 확정이 아닌 추정·시나리오로 읽어야 한다.

비례율 추정치 97.2%는 100%에 근접해 사업성이 무난한 수준으로, 이것이 위험등급을 R2(보통)에 두는 핵심 근거다. 추정 공사비 약 850만원/평 환경에서 시나리오를 보면, 21평 소유자가 25평을 희망할 때 추가부담 추정은 기준 약 2.78억이며 공사비가 20% 올라도 약 3.0억으로 민감도가 제한적이다. 반대로 22평 소형 이동은 약 1.2억으로 격차가 커, 평형 선택이 부담 규모를 좌우하는 가장 큰 레버임을 시사한다. 조합원은 희망 평형을 보수적으로 잡고 공사비 상승 시나리오를 함께 점검하는 편이 리스크 관리에 유리하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 목동신시가지13의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	2.8억	-
+5%	2.8억	+0.0억
+10%	2.9억	+0.1억
+20%	3억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

소유 평형	희망 평형	추정 분담금
21평	25평	2.78억
21평	22평	1.2억

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 97.2%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 목동신시가지아파트/재건축 과정 - 나무위키
• 목동 신시가지 재건축, 신탁 방식 확산…14개 중 8곳 속도전 - 뉴스1
• 서울 주요 재건축, 밑그림 그렸다 | 목동 14개 단지 모두 정비계획 윤곽 - 아루뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.