문정시영 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

문정시영, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

문정시영(송파구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 송파구 문정동 송이로31길 56
건축년도	1989년 (37년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

문정시영은 송파구 문정동 법조타운·문정역 생활권의 1989년 준공 단지로, 노후도가 35년을 넘겨 정비 명분은 충분합니다. 기존 용적률이 높아 일반 재건축 사업성이 빠듯한 입지라 정비 방식과 공사비 가정이 결과를 좌우합니다. 현재 사업시행인가 단계로 계획이 상당 부분 확정됐고, 추정 비례율 110%는 기준선(100%) 위에 있어 환급 여지를 시사합니다. 이 여력이 위험등급을 R1(저위험)으로 본 근거입니다.

다만 R1은 현 시점 추정일 뿐 확정이 아닙니다. 대표평형 12평 소형 위주라 추가 부담 시나리오에 민감하며, 공사비가 10%까지 올라도 추정은 안정적이나 20% 구간에서 한 단계 더 벌어집니다. 조합원은 본인 평형 권리가액과 공사비 가정의 보수성을 사업시행인가 자료로 직접 확인하는 것이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 문정시영의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	1.3억	-
+5%	1.3억	+0.0억
+10%	1.3억	+0.0억
+20%	1.4억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 문정시영아파트 - 나무위키
• 송파구 문정동 문정시영 사업성 분석 - 플팍스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.