삼익세라믹 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

삼익세라믹, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익세라믹(도봉구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 도봉구 쌍문동 해등로 195
건축년도	1988년 (38년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	107%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

삼익세라믹은 서울 도봉구 쌍문동 해등로변, 1988년 준공으로 입주 38년차에 접어든 노후 단지다. 4호선 쌍문역 생활권에 자리해 쌍문한양1차 조합설립, 쌍문2구역 정비구역 지정 등 인근의 재건축·재개발 흐름과 맞물려 사업 동력이 형성되는 권역에 속한다. 현재 사업시행인가 단계로, 정비계획·설계가 구체화돼 추가분담금 윤곽이 비교적 또렷해지는 구간에 들어와 있어 조합원 입장에서 의사결정 정보의 신뢰도가 올라가는 시점이다.

비례율은 107%로 100%를 넘어, 종전자산 평가가 비교적 우호적으로 반영된 저위험(R1) 구조로 추정된다. 시나리오 분석상 대표평형 17.8평 기준 공사비가 변동하지 않을 경우와 20% 상승하는 경우의 추가 부담 격차가 크지 않게 나타나, 공사비 민감도가 낮은 편으로 해석된다. 다만 이는 현 단계 추정치이며 분양가·금리 등 외부 변수에 따라 달라질 수 있다. 노후도가 높아 추가 분담을 감수하더라도 신축 전환 가치가 큰 만큼, 조합원은 대표평형 외 평형 배정 시 권리가액 대비 부담 변화를 시나리오별로 점검해 두는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익세라믹의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	5.6억	-
+5%	5.6억	+0.0억
+10%	5.7억	+0.1억
+20%	5.7억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 쌍문동 삼익세라믹 (호갱노노)
• 도봉구 쌍문한양1차 조합설립인가 (서울Pn)
• 쌍문2구역 재개발 정비구역 지정 (하우징타임즈)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.