삼익파크맨션 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

삼익파크맨션, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

삼익파크맨션(강동구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 강동구 길동 명일로 293
건축년도	1982년 (44년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	109%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

강동구 길동 명일로변에 자리한 삼익파크맨션은 1982년 준공으로 40년을 넘긴 노후 단지이며, 사업시행인가(2025년)를 지나 조합원 분양신청 단계에 들어선 관리처분 국면의 단지다. 기존 1,092세대 12층 규모를 지상 35층·1,665세대(대우건설 써밋 듀 포레)로 재편하는 사업으로, 세대수 증가 폭이 비교적 커 일반분양 기여가 사업성을 떠받치는 구조다. 추정 비례율은 109% 수준으로 100%를 웃돌아, 시뮬레이션상 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다. 비례율이 100%를 넘으면 권리가액이 종전자산을 상회해 환급 여지가 생기는데, 이 단지는 그 경계에서 다소 안정적인 쪽에 위치한다고 해석할 수 있다.

다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오 기반 추정이라는 점을 분명히 해야 한다. 공사비 민감도 시나리오를 보면 +5%, +10%, +20% 어느 구간에서도 추정 환급 성격이 유지되어 공사비 변동에 대한 완충이 상대적으로 두텁게 나타난다. 그럼에도 관리처분 전 단계에서 일반분양가·금융비용·설계 변경은 비례율을 끌어내릴 수 있는 핵심 변수이므로, 109%라는 수치를 안전마진이 아닌 점검 대상으로 다루는 편이 합리적이다. 조합원 실용 관점에서는 29평형(대표 평형) 기준 권리가액과 조합원 분양가의 격차, 그리고 분양신청 시 평형·타입 선택이 추정 부담 구조에 미치는 영향을 함께 확인하는 것이 의사결정에 도움이 된다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 삼익파크맨션의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 2.4억	-
+5%	환급 2.4억	0.0억
+10%	환급 2.3억	0.1억
+20%	환급 2.2억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1982년(44년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

---

참고 자료

• 빠른 재건축 추진 속도 강점…관심 끄는 강동구 삼익파크 (한국경제)
• 길동삼익파크 재건축, 사업시행인가 3개월만에 조합원 분양신청 (디벨로퍼뉴스)
• 삼익파크아파트 재건축사업조합 (정비사업 정보몽땅·서울특별시)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.