상계주공1 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

상계주공1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공1(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 노원구 상계동 동일로213길 21
건축년도	1988년 (38년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	109%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

상계주공1단지(노원구 상계동, 1988년 준공)는 상계 신시가지의 1세대 단지로 38년차에 접어든 노후 단지이며, 이미 사업시행인가 단계까지 진입해 노원권 재건축 중에서도 절차적 가시성이 높은 편에 속한다. 비례율이 109% 수준으로 추정된다는 점은 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있다는 신호로, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거가 된다. 다만 이는 현 시점 추정 시나리오이지 분담금이 확정되었다는 의미는 아니며, 신시가지 통합 정비 흐름과 분양가·일반분양 물량 변화에 따라 재산정될 수 있다.

조합원 실용 관점에서 주목할 부분은 공사비 민감도다. 대표 평형(약 17.9평) 기준 시나리오에서 공사비가 20% 상승해도 추가 부담 추정치가 base와 거의 변하지 않아, 일반적 재건축 단지보다 원가 충격에 덜 흔들리는 구조로 해석된다. 이는 사업시행인가 단계의 사업성 여력이 일정 부분 완충재 역할을 하는 것으로 볼 수 있으나, 시공사 계약 관련 변수처럼 비용 외 리스크가 별도로 작동할 수 있으므로 평형 선택 시 종전자산 평가액과 권리가액 추이를 함께 점검하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	4.7억	-
+5%	4.7억	+0.0억
+10%	4.8억	+0.1억
+20%	4.8억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 상계주공아파트 - 나무위키
• 정비사업 정보몽땅(클린업시스템) - 서울시

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.