상계주공16 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

상계주공16, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공16(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 노원구 상계동 동일로227길 86
건축년도	1988년 (38년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

노원구 상계동 동일로 일대에 자리한 상계주공16단지는 1988년 입주해 38년차에 접어든 상계 택지지구 노후 단지로, 7호선·4호선 생활권과 학군 인프라를 끼고 있어 정비사업 추진 동력이 비교적 안정적입니다. 현재 사업시행인가 단계로, 인허가 리스크의 상당 부분을 통과해 사업 윤곽이 잡혀가는 구간에 와 있습니다.

주목할 점은 비례율 추정치가 110% 수준으로 산정되어 위험등급이 R1(저위험·환급 가능)로 진단된다는 것입니다. 비례율이 100%를 상회한다는 것은 종전자산 대비 종후자산 가치가 우위에 있다는 신호로, 시나리오상 공사비가 20% 상승하는 경우에도 조합원 추정 결과가 환급 구간에서 크게 벗어나지 않을 만큼 완충 여력이 있는 편으로 해석됩니다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 현 단계 가정에 기반한 시나리오 범위이며, 관리처분 단계에서 일반분양가·공사비 본계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 대표 18평형 조합원이라면 평형 상향 배정 시 추가 부담 변동 폭과 공사비 민감도를 함께 검토해, 환급 여력이 어느 시나리오까지 유지되는지를 미리 점검해두시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공16의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	4.8억	-
+5%	4.8억	+0.0억
+10%	4.9억	+0.1억
+20%	4.9억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 상계주공 재건축 잰걸음…16단지 예비안전진단 통과 (한국경제)
• 상계동 상계주공16단지 실거래가·시세 (리치고)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.