상계주공9 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

상계주공9, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상계주공9(노원구)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 노원구 상계동 노원로 532
건축년도	1988년 (38년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

상계주공9단지는 노원구 상계동 노원로 532에 자리한 1988년 준공 단지로, 30년 후반의 노후도와 노원 일대 대규모 상계주공 클러스터의 동반 정비 흐름이 사업 추진의 배경이 됩니다. 2024년 9월 사업시행인가를 받아 정비 절차 중반을 통과했고, 다음 관문인 관리처분인가까지는 시공·금융 여건에 따라 일정과 체감 부담이 달라질 수 있는 구간입니다. 비례율 추정치는 110% 수준으로, 기존 자산가치 대비 환급 여력이 있는 양호한 구간으로 읽혀 위험등급은 R1(저위험·환급 가능)으로 분류됩니다. 다만 이는 현재 가정에 기반한 시나리오 추정이며 확정 분담금이 아닙니다.

실용 관점에서 보면, 대표 평형이 17.5평으로 작은 편이라 신축 배정 평형과 권리가액 정합을 조합원이 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 공사비 민감도는 비교적 완만합니다. 시나리오상 공사비가 기준 대비 +20%까지 올라도 추가부담 추정치가 4.6억에서 4.7억 안팎으로 큰 폭으로 흔들리지 않아, 변동성보다는 절대 규모와 평형 선택이 의사결정의 무게중심이 됩니다. 인가 후 변수는 금리·분양가·일정 지연 쪽에 더 가깝다고 보는 편이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상계주공9의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	4.6억	-
+5%	4.6억	+0.0억
+10%	4.7억	+0.1억
+20%	4.7억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 상계주공아파트 - 나무위키
• 노원 상계주공 재건축 단지별 정보 총정리 - 산건
• 상계주공9단지 복합정비구역 지정 이후 매수 분위기 - 한국AI부동산신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.