상록마을(우성)1 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

상록마을(우성)1, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

상록마을(우성)1(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 정자동 내정로 55
건축년도	1994년 (32년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

상록마을(우성)1은 분당구 정자동 내정로에 자리한 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 노후계획도시 정비의 핵심 권역에 속한다. 준공 30년을 넘기며 재건축 연한을 채웠고, 정자동 일대는 단독 재건축으로 속도를 내며 분당에서 선도적 위치를 점하고 있다. 사업시행인가 단계까지 진입했다는 점은 정비계획·조합 설립을 지나 사업의 윤곽이 상당히 구체화되었음을 뜻하며, 1기 신도시 단지 중에서도 진척도가 앞선 편으로 해석된다.

비례율 102%는 종전자산 대비 개발이익이 원금 수준을 약간 웃도는 양호한 구간으로, 위험등급 R2(보통)의 근거가 된다. 실제 시나리오상 대표평형(약 20.9평) 기준 추정 결과는 공사비가 오르지 않는 기본 시나리오뿐 아니라 +20% 구간까지도 환급 방향(약 -9평대)을 유지해, 분담금 부담보다 청산 여력이 우세한 구조로 추정된다. 다만 이는 확정 금액이 아닌 시나리오별 추정 범위이며, 공사비 상승 폭이 환급 폭을 점진적으로 잠식하는 민감도가 관찰되므로 조합원은 평형 선택과 일반분양가·공사비 협상 추이를 함께 지켜보는 것이 실용적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 상록마을(우성)1의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 9.1억	-
+5%	환급 9.1억	0.0억
+10%	환급 9억	0.1억
+20%	환급 9억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 분당 상록우성, 동의율 90% 돌파 1,588세대 동의 - 위클리한국주택경제신문
• 분당 상록마을 우성아파트 재준위, 2차 특별정비구역 지정 정조준 - 디벨로퍼뉴스
• ‘1기 신도시’ 상록우성, 재건축 동의율 90% 돌파 ‘분당 선두’ - 파이낸셜뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.