이전 자료의 시나리오
아래 값은 글 작성 당시의 자료이며 현재 단지 상태로 단정하지 않습니다.
- 사업 단계
- 정비구역지정
- 시나리오 비례율
- 107%
- 시나리오 공사비
- 710만/평
- 당시 리스크 분류
- R1 저위험 (환급 가능)
이 글에서 살펴볼 내용
신정현대홈타운3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?
신정현대홈타운3(남구)은 비례율 107%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.
기본 정보
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 위치 | 울산광역시 남구 신정동 수암로129번길 25 |
| 건축년도 | 2001년 (25년차) |
| 세대수 | 미확인 |
| 사업 단계 | 정비구역지정 |
| 추정 비례율 | 107% |
| 추정 공사비 | 710만원/평 |
단지 심층 분석
신정현대홈타운3는 울산 남구 신정동 수암로 일대에 자리한 2001년 준공 단지로, 태화강변과 남구 도심 생활권을 동시에 끼고 있는 입지다. 건축 연식이 25년 안팎이라 통상적인 재건축 노후도 기준에는 아직 못 미치지만, 신정동 일대는 인근 B-01 주택재개발이 20년 표류 끝에 정비구역 지정·조합설립 동의 단계로 진입하는 등 권역 전체의 정비 모멘텀이 살아나는 흐름 위에 있다. 본 단지 역시 ‘정비구역지정’ 단계로 잡혀 있어 사업 초입의 변동성이 큰 구간으로 해석하는 것이 합리적이다.
비례율은 107% 수준으로 추정되며, 이는 종전자산 대비 사업성이 소폭 플러스로 잡히는 양호한 구간이라 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)으로 분류된다. 다만 정비구역지정이라는 이른 단계 특성상 이 수치는 확정이 아닌 초기 추정치이며, 시공비·분양가가 본계약에서 확정될 때까지는 시나리오로만 받아들이는 것이 안전하다. 실용적으로는 대표 평형 24.8평 기준 공사비 민감도가 낮은 편이라는 점이 눈에 띈다 — 공사비가 20% 올라도 추가부담 추정 변동폭이 base 대비 미미하게 움직이는 구조여서, 조합원 입장에서는 공사비 상승 국면에서도 상대적으로 방어력이 있는 단지로 짚어둘 만하다. 평형 선택 시에는 종전자산 평가액과 신축 배정 평형 간 차이가 환급·부담을 가르는 핵심 변수가 된다.
공사비 변동 시 분담금 시나리오
아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.
공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 신정현대홈타운3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.
| 공사비 상승 | 추정 분담금 | 기준 대비 |
|---|---|---|
| 기준 (0%) | 2.7억 | - |
| +5% | 2.7억 | +0.0억 |
| +10% | 2.8억 | +0.1억 |
| +20% | 2.8억 | +0.1억 |
면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))
저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.
M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:
- R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
- R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
- R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
- R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음
이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트
- 비례율 107%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
- 아직 정비구역 지정 단계로, 사업시행인가와 관리처분까지 상당한 시간이 소요됩니다. 공사비·분양가 확정 전이므로 현재 추정치는 참고용으로만 활용해야 합니다.
참고 자료
면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.
이 글은 일반 정보와 가정에 따른 시나리오입니다. 개인의 분담금·세액이나 투자 결과를 확정하지 않습니다. 실제 단지 자료와 기준일을 함께 확인하세요.