압구정3 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

압구정3, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

압구정3(강남구)은 비례율 60.63%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	강남구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	60.63%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

압구정3구역은 한강변 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역3으로, 2025년 10월 정비계획이 고시되고 2026년 5월 현대건설을 시공사로 선정하며 사업이 본궤도에 올랐습니다. 5,175세대·최고 70층급의 초대형 단지로, 단일 도시정비사업 기준 손꼽히는 규모이자 그만큼 공사비 절대액(약 5.5조 원 추정)도 큰 사업입니다. 입지 가치는 국내 최상위권이지만, M-DEENO 추정 비례율 60.6%는 100%를 크게 밑돌아 위험등급 R4(초고위험)로 분류됩니다. 비례율이 낮다는 것은 종전자산 대비 사업 후 배분 가치가 빠듯하다는 신호로, 일반분양 분양가가 높게 책정될 강남 입지라는 점이 이 추정의 완충 변수가 될 수 있습니다.

조합원 실용 관점에서는 두 가지가 핵심입니다. 첫째, 대표 평형이 전용 25평형대로 잡혀 있어 동일 단지 내에서도 보유 종전평형·신청 평형에 따라 추가부담 추정 폭이 크게 갈립니다. 둘째, 65층 초고층·고급 마감 설계는 구조·자재 단가에 민감해 공사비 5%만 올라도 시나리오상 부담이 확대되며, 10~20% 상승 구간에서는 변동성이 더 가팔라집니다. 확정 분담금이 아니라 “공사비가 얼마나 오르느냐"에 따라 달라지는 시나리오로 읽고, 총회 안건의 공사비 단가 조정 항목을 주시하는 것이 합리적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 압구정3의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 60.63%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

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참고 자료

• 현대건설, 압구정3구역 재건축사업 수주
• [동남권] 강남구 압구정 2,3,4,5구역 재건축 - 서울특별시
• 압구정3구역 재건축, 서울시 신통기획안 적용 주민설명회 - 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.