압구정4 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

압구정4, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

압구정4(강남구)은 비례율 46.02%로 리스크 등급 R4 (초고위험)에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 9.34억 수준입니다 (소유 33평 -> 희망 25평).

기본 정보

항목	값
위치	강남구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	46.02%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

압구정4구역(현대8차·한양3·4·6차)은 강남구 한강변 노후 중층 단지를 통합 재건축하는 사업으로, 2025년 10월 정비계획 수정가결로 정비구역이 지정되고 2026년 2월 시공사 입찰이 공고되며 사업이 본격화한 단계입니다. 입지·대지가치 자체는 서울 최상위권이지만, M-DEENO 진단상 비례율 추정치가 46% 수준으로 매우 낮게 잡힙니다. 비례율이 100%를 크게 밑돈다는 것은 종전자산 평가 대비 종후자산이 충분히 부풀지 못한다는 신호로, 통상 추가분담 부담이 커지는 구조이며 이 단지가 R4(초고위험)로 분류된 핵심 근거입니다.

다만 이 등급은 정비계획 변경·고급화로 사업비가 큰 한강변 70층급 사업이라는 특성이 반영된 보수적 시나리오라는 점을 함께 봐야 합니다. 시뮬레이션상 소유 33평에서 희망 25평으로 평형을 줄이는 경우에도 추가 부담 추정 규모가 9억대(시나리오 범위)로 산출되는데, 이는 확정 금액이 아니라 공사비·분양가 변동에 따른 추정 범위입니다. 다행히 공사비 민감도는 상대적으로 완만해, 공사비가 20% 올라도 추정 변동 폭이 크지 않게 나타납니다. 조합원 입장에서는 무리한 대형 평형 신청보다 보유 자산과 자금 여력에 맞춘 평형 선택, 그리고 사업비·일반분양가 가정의 진행 경과를 꾸준히 확인하는 것이 실질적 리스크 관리의 출발점입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 압구정4의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	9.3억	-
+5%	9.4억	+0.1억
+10%	9.4억	+0.1억
+20%	9.5억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

소유 평형	희망 평형	추정 분담금
33평	25평	9.34억

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R4 (초고위험)

초고위험 등급으로, 비례율이 낮아 분담금 부담이 매우 높습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율이 46.02%로 매우 낮습니다. 종전자산 대비 총사업비가 높아 분담금 부담이 클 수 있으며, 공사비 상승 시 추가 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

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참고 자료

• 압구정4구역 재건축, 신속통합기획으로 정비계획 변경 결정 — 하우징헤럴드
• 압구정4구역, 재건축 정비계획·경관심의 ‘수정가결’ — 주거환경신문
• 압구정특별계획구역4 재건축정비구역 및 정비계획(변경) 결정 고시 — 강남구청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.