우성아파트 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

우성아파트, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

우성아파트(송파구)은 비례율 105%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 송파구 잠실동 올림픽로4길 42
건축년도	1981년 (45년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	105%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

잠실 우성아파트는 1981년 준공으로 40년을 넘긴 노후 단지로, 잠실동 올림픽로4길에 자리해 잠실역·석촌호수 생활권과 한강 조망 잠재력을 갖췄다. 이미 관리처분 단계에 진입해 불확실성이 큰 초기 구간을 통과했고, 인근 잠실우성4차가 49층 혁신안과 관리처분계획 의결로 속도를 내는 흐름과 맞물려 권역 사업 동력이 강한 편이다.

비례율 추정치 105%로 100%를 상회한다는 점은 종전 대비 종후 자산가치가 높게 평가될 여지를 시사하며, 위험등급 R1(저위험·환급 가능)의 근거다. 다만 이는 확정 분담금이 아닌 시나리오 추정으로, 대표평형 약 29평 기준 공사비가 20% 올라도 환급 폭이 -17.6%대로 거의 흔들리지 않는 공사비 저민감 구조가 강점이다. 조합원은 평형 선택을 분담 부담보다 자산가치·실거주 효용 중심으로 보되, 관리처분 인가 확정 전까지 비례율·일반분양가 변동을 시나리오 범위로 모니터링하는 것이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 우성아파트의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 17.8억	-
+5%	환급 17.8억	0.0억
+10%	환급 17.7억	0.1억
+20%	환급 17.6억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 105%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1981년(45년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

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참고 자료

• 잠실우성4차, 재건축 관리처분계획 의결 (위클리한국주택경제신문)
• 잠실우성4차 재건축, 관리처분계획안 통과…최고 32층 (대한경제)
• 잠실우성아파트 재건축정비사업조합 (서울시 정비사업 정보몽땅)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.