일원상록수 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

일원상록수, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

일원상록수(강남구)은 비례율 100.82%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	강남구
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	100.82%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

강남구 일원동 상록수아파트는 대모산 자락의 1993년 준공 단지로, 30년을 넘긴 노후도를 갖추고 신속통합기획(신통) 정비계획이 가결되며 수서택지개발지구 내에서 재건축에 먼저 시동을 건 사례에 속합니다. 사업 단계가 아직 ‘미확인’으로 잡혀 있는 만큼, 정비계획 결정·구역 지정 이후의 조합 설립과 사업시행인가 단계에서 분양가·공공기여 조건이 구체화되며 사업성의 윤곽이 잡힐 것으로 보입니다.

추정 비례율 100.82%는 사업비를 회수하고 약간의 여유가 남는 균형선 부근으로, 위험등급 R2(보통)는 강남권의 탄탄한 입지 가치와 아직 확정되지 않은 공사비·분담 조건 사이의 중립 구간을 반영한 해석으로 읽힙니다. 다만 추정 공사비 780만원/평 수준은 향후 물가·설계 변경에 따라 흔들릴 수 있어, 시나리오상 공사비가 10~20% 오르면 추가 부담 압력이 커지는 민감 구간으로 진입합니다. 대표 평형 25평을 기준으로 한 조합원이라면 신축 평형 선택과 함께 공사비 변동을 가장 큰 리스크 변수로 두고, 단계별로 공개되는 비례율 추정치를 추적하며 의사결정하는 접근이 실용적입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 일원상록수의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 100.82%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.

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참고 자료

• 강남 일원동 상록수·가람아파트 재건축…“고급 주거단지로 재탄생” - 다음
• 상록수아파트, 재건축 추정비례율 100.11%로 추산 - 한국주택경제신문
• 일원동 상록수, 신통 자문 신청 7개월 만에 심의 통과 - 한국주택경제신문

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.