주공13 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주공13, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공13(광명시)은 비례율 109.6%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 공개 자료 기준 대표 추정 분담금은 1억 수준입니다 (소유 28평 -> 희망 25평).

기본 정보

항목	값
위치	경기도 광명시 철산동 철산로 57
건축년도	1986년 (40년차)
세대수	미확인
사업 단계	관리처분
추정 비례율	109.6%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

광명 철산동 주공13단지는 1986년 준공된 철산·하안지구의 대표 노후 단지로, 2026년 4월 조합설립인가를 받으며 재건축이 본궤도에 올랐습니다. 약 2,460가구를 지상 49층·3,700여 가구로 재편하는 대단지 사업이라 사업성 자체는 양호한 편이며, 데이터상 추정 비례율 109.6%는 환급 여지가 있는 높은 수준으로 위험등급 R1(저위험)의 근거가 됩니다. 다만 사업은 시공사 선정·관리처분이 남은 초기 단계이므로, 비례율과 분담 추정치는 향후 분양가·공사비 협상 결과에 따라 변동될 수 있는 시나리오 값으로 보는 것이 타당합니다.

조합원 실용 관점에서는, 소유 28평에서 25평으로 가는 경우처럼 평형을 낮추면 추가부담 부담이 낮게 추정되는 반면, 공사비 민감도가 핵심 변수입니다. 본 데이터 시나리오에서도 공사비가 약 10% 이상 오르는 구간부터 추가부담 추정이 상향 전환되는 흐름이 나타나므로, 평형 선택과 함께 시공사 선정 이후 공사비 조건을 리스크 요인으로 점검해 두실 것을 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공13의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	1억	-
+5%	1억	+0.0억
+10%	1.1억	+0.1억
+20%	1.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

평형별 추정 분담금

공개 자료 기반의 평형별 추정 분담금입니다.

소유 평형	희망 평형	추정 분담금
28평	25평	1억

위 수치는 조합 공개 자료 또는 언론 보도 기반이며, 실제 관리처분계획 확정 시 변동될 수 있습니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109.6%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 관리처분 단계로 분담금 윤곽이 드러나는 시점입니다. 감정평가 결과와 조합원분양가를 꼼꼼히 확인하고, 이의신청 기한을 놓치지 마세요.
3. 건축 1986년(40년차)으로 노후도가 높아 안전진단 통과 가능성이 높지만, 철거·이주비 등 추가 비용 발생 가능성도 확인해야 합니다.

---

참고 자료

• 광명 최대어 ‘철산주공13단지’ 조합설립 인가…사업 본궤도 (뉴시스, 2026-04-29)
• 철산13단지, 조합설립인가… 오는 8월경 시공자 입찰 (위클리한국주택경제신문)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.