주공(1단지) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주공(1단지), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공(1단지)(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 군포시 금정동 산본로 296
건축년도	1992년 (34년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

군포 산본주공(1단지)은 1992년 준공된 산본신도시 1기 단지로, 금정동 산본로변에 자리해 금정역·산본역 생활권을 끼고 있습니다. 준공 30년을 넘긴 노후 신도시 정비 흐름 속에서 이 단지는 사업시행인가 단계까지 진입해, 산본 일대 재건축 후보군 가운데 절차상 비교적 앞선 위치에 있습니다. 주목할 점은 추정 비례율이 110% 수준이라는 것으로, 종전자산 대비 종후자산이 우위에 있다는 신호이며, 본 진단이 이 단지를 R1(저위험·환급 여지) 등급으로 본 핵심 근거입니다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 현 단계 가정에 기반한 시나리오 추정이며, 인가 이후 분양가·일반분양 물량이 구체화되면 변동할 수 있습니다.

조합원 관점에서는 대표평형이 18평대 소형이라는 구조를 먼저 이해해야 합니다. 종전자산 평가액이 낮은 소형 보유자일수록 큰 평형으로 갈아탈 때 부담이 커지므로, 평형 선택 시 추가부담 시나리오를 폭넓게 비교해 두는 편이 안전합니다. 공사비 민감도 측면에서는, 시나리오상 공사비가 20% 올라도 추가부담 변동폭이 완만하게 유지돼 R1의 완충 여력을 보여줍니다. 그래도 자잿값·물가 변수는 인가 후 본계약에서 재산정되는 만큼, 비례율 여유를 안전판으로만 보지 말고 정기 점검 대상으로 삼는 접근을 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공(1단지)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	3.8억	-
+5%	3.8억	+0.0억
+10%	3.8억	+0.0억
+20%	3.9억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(6) - 군포시, 하우징헤럴드
• 군포 원도심 재개발 본궤도, 대한경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.