주공5단지1구역 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주공5단지1구역, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주공5단지1구역(안산시)은 비례율 86.15%로 리스크 등급 R3 (고위험)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	안산시
건축년도	-
세대수	미확인
사업 단계	미확인
추정 비례율	86.15%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

안산시 단원구 고잔동에 자리한 주공5단지1구역은 대규모 평지형 택지에 들어선 노후 단지로, 산본·중동신도시와 함께 1기 신도시급 노후도를 공유하는 권역에 속합니다. 공공·교통 인프라가 갖춰진 입지지만 건축 연한이 길어 재건축 동력이 뚜렷하며, 외부 정비 진행 자료상으로는 관리처분 단계에 근접한 것으로 보이나 본 데이터에서는 단계가 미확인으로 기록되어 있어 조합 공식 고시를 직접 확인하는 것이 우선입니다.

비례율 86.15%는 100%를 밑도는 수준으로, 사업 종료 시 조합원 자산 평가가 종전 대비 다소 보수적으로 산정될 여지를 시사합니다. 이는 R3(고위험) 등급의 핵심 근거로, 추정 추가 부담 780만원대는 어디까지나 기준 시나리오일 뿐 공사비 상승 폭에 따라 변동성이 큽니다. 실제로 공사비가 +10%를 넘는 구간부터 추가 부담 시나리오가 가시화되는 구조여서, 25평형 기준 조합원이라면 평형 선택보다 공사비·금융비용 민감도 관리가 리스크 방어의 관건입니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주공5단지1구역의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0억	-
+5%	0억	+0.0억
+10%	0.1억	+0.1억
+20%	0.1억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R3 (고위험)

고위험 등급으로, 공사비 변동에 따라 분담금이 크게 증가할 수 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 86.15%는 분담금이 발생하는 구간입니다. 공사비 변동과 분양가 확정에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있어 시나리오별 검토가 필요합니다.

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참고 자료

• 안산 주공5단지1구역 관리처분계획인가 (리얼캐스트)
• 고잔동 주공5단지(1구역) 시세·정보 (호갱노노)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.