주몽2-10 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

주몽2-10, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

주몽2-10(군포시)은 비례율 110%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 군포시 산본동 광정로 122
건축년도	1996년 (30년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	110%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

군포 주몽2단지는 산본신도시 산본동에 자리한 1996년 준공 단지로, 30년 차에 접어든 1기 신도시 노후 아파트군에 속합니다. 산본은 노후계획도시특별법 적용권으로 재건축 논의가 활발하지만, 단지가 묶인 10구역(주몽1·2차·주몽대림)은 선도지구 경쟁에서 한발 물러서 있어, 사업 속도는 권역 내 선도지구 대비 보수적으로 보는 편이 합리적입니다. 이 단지의 핵심은 비례율 110% 수준이 시사하는 사업성으로, 추정 비례율이 100%를 넘으면 종전자산 대비 종후 가치가 높아 조합원 부담이 가벼운 R1(저위험·환급 가능) 구간에 들어갑니다. 다만 이는 확정 분담금이 아니라 시나리오 기반 추정이라는 점을 분명히 해야 합니다.

실용 관점에서 대표 평형이 13평대 소형이라는 점이 중요합니다. 종전자산 규모가 작은 소형 보유자일수록 권리가액과 추가분담의 민감도가 커지므로, 추가 부담 추정치(기본 시나리오 약 4.2)와 평형 선택을 함께 따져봐야 합니다. 공사비 민감도는 본 단지의 강점으로 읽히는데, 공사비가 20% 상승하는 시나리오에서도 추정 추가부담이 4.3 수준으로 거의 흔들리지 않아 원가 변동에 대한 완충이 비교적 큰 편입니다. 결론적으로 비례율 여력과 공사비 내성이라는 두 축이 양호하나, 모든 수치는 인허가·분양가 확정 전 추정 범위임을 전제로 판단하시길 권합니다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 주몽2-10의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	4.2억	-
+5%	4.2억	+0.0억
+10%	4.2억	+0.0억
+20%	4.3억	+0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 110%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 산본 주몽2단지(10구역) 선도지구 경쟁 현황 - 군포신문
• 군포 산본 선도지구 재건축 - 한국경제

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.