철산한신 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

철산한신, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

철산한신(광명시)은 비례율 103%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 광명시 철산동 디지털로 64
건축년도	1992년 (34년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	103%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

경기 광명시 철산동에 자리한 철산한신은 1992년 준공으로 30년을 넘긴 노후 단지이며, 철산·하안 일대 정비 흐름 속에서 사업시행인가 단계까지 진입했다. 다만 이 단지는 분양 당시부터 용적률이 높게 형성된 편이라, 동일 권역에서 최고층 재건축으로 사업성을 확보한 단지들과 달리 신축 가구 증가 여력이 상대적으로 제한적이라는 점을 함께 봐야 한다. 비례율은 약 103%로 종전자산 대비 종후자산이 소폭 우위인 균형권에 해당하며, 분담금이 폭증하거나 과도한 환급이 발생하는 양극단과는 거리가 있어 위험등급은 R2(보통)로 진단된다.

대표 평형 39.2평 기준 기본 시나리오의 추가 부담은 약 0.2억 수준으로 추정되나, 이는 공사비 변동에 민감하게 움직인다. 공사비가 10% 오르면 추가 부담 추정이 0.3억대로, 20% 오르면 0.4억대로 확대되는 구조여서, 마감·자재 사양 결정과 도급 변경 조항을 총회에서 면밀히 확인하는 것이 실익이 크다. 비례율이 100%를 갓 넘긴 구간인 만큼 종후자산 평가(분양가)와 공사비가 동시에 흔들릴 경우 등급이 한 단계 악화될 여지가 있으므로, 평형 선택 시 추가 부담 추정 폭이 상대적으로 완만한 구간을 우선 검토하는 접근이 합리적이다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 철산한신의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	0.2억	-
+5%	0.3억	+0.1억
+10%	0.3억	+0.1억
+20%	0.4억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 103%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 철산한신아파트 - 나무위키
• 경기도 재개발·재건축 현황과 전망(9)-광명시 - 하우징헤럴드
• 광명재건축 - 광명시청

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.