청솔마을(주공9단지) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

청솔마을(주공9단지), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

청솔마을(주공9단지)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 금곡동 미금로 216
건축년도	1995년 (31년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

청솔마을(주공9단지)은 성남시 분당구 금곡동에 자리한 1995년 준공 단지로, 분당 1기 신도시 노후 단지 가운데 특별법 트랙을 통해 통합 재건축이 거론되는 5·9·10단지 묶음의 한 축이다. 30년 안팎의 경과 연수와 분당의 교통·생활 인프라가 결합돼 사업 추진 동력 자체는 비교적 견고한 편이다. 다만 단지 데이터상 사업시행인가 단계로 분류돼 있어 인허가의 큰 고비는 넘긴 위치이지만, 통합 추진 구조에서는 단지 간 분담 조건 합의가 변수로 남을 수 있다.

비례율 102%는 사업성이 손실 구간을 막 벗어난 균형점에 가까운 수준으로, 추가 분담이 크게 발생하지 않는 시나리오와 소폭 환급 가능성이 함께 열려 있는 구간이다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형이 외부 충격에 흔들릴 여지가 있음을 뜻한다. 시나리오를 보면 기준 대비 공사비가 5~10% 올라도 추정 분담 흐름은 비교적 완만하게 유지되지만, 20% 상승 구간에서 환급폭이 줄며 민감도가 드러난다. 대표 평형이 12.9평으로 소형이라 조합원은 신축 배정 평형 선택에 따라 체감 부담이 달라질 수 있으니, 공사비 변동 시나리오를 함께 놓고 평형 결정을 점검하는 것이 실용적이다. 위 수치는 확정값이 아닌 시나리오별 추정 범위임을 전제로 해석해야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 청솔마을(주공9단지)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 0.9억	-
+5%	환급 0.9억	0.0억
+10%	환급 0.9억	0.0억
+20%	환급 0.8억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 분당 청솔마을 5·9·10단지, 통합 재건축 추진 본격화 — 디벨로퍼뉴스
• 성남 분당 청솔마을 5·9·10단지, 2차 지구 지정 참여 — 하우징헤럴드

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.