한솔마을(1단지)(청구) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

한솔마을(1단지)(청구), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한솔마을(1단지)(청구)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 정자동 불정로 219
건축년도	1994년 (32년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

경기도 성남시 분당구 정자동에 자리한 한솔마을1단지(청구)는 1994년 준공으로 입주 30년을 넘긴 1기 신도시 노후 단지다. 정자역 생활권의 우수한 입지를 갖추었고, 인접한 2·3단지와 묶어 특별정비구역 지정·통합재건축을 추진 중이라 분당 내에서도 사업 동력이 비교적 안정적인 축에 든다. 다만 현 단계는 사업시행인가 전후의 초기 정비 국면으로, 향후 정비계획·공사비 협상 과정에서 변수가 남아 있는 점을 함께 봐야 한다.

비례율은 102% 수준으로 추정되어 100%를 소폭 웃돈다. 종전 자산가치가 사업 후 권리가액으로 비교적 온전히 전환된다는 의미이며, 위험등급은 R2(보통)로 분류된다. 시나리오상 대표 30.9평 기준 추가분담 부담이 크게 튀지 않는 구조이나, 이는 현재 가정치를 전제로 한 추정 범위일 뿐 확정 금액이 아니다. 조합원 실용 관점에서는 공사비 10~20% 상승 시 비례율과 분담 여건이 어떻게 변하는지(현 시나리오상 민감도는 제한적) 점검하고, 평형 선택은 권리가액 대비 분양가 차이를 기준으로 신중히 비교하는 접근이 바람직하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한솔마을(1단지)(청구)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 5.2억	-
+5%	환급 5.2억	0.0억
+10%	환급 5.1억	0.1억
+20%	환급 5억	0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 분당 한솔마을1·2·3단지, 특별정비구역 지정 동의율 확보 나서 (뉴시스)
• 한토신, 분당 한솔마을1·2·3 동의서 징구… 통합재건축 시동 (한국주택경제신문)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.