한솔마을(5단지)(주공) 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

한솔마을(5단지)(주공), 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한솔마을(5단지)(주공)(성남시 분당구)은 비례율 102%로 리스크 등급 R2 (보통)에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	경기도 성남시 분당구 정자동 정자로 115
건축년도	1994년 (32년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	102%
추정 공사비	780만원/평

단지 심층 분석

한솔마을5단지주공은 분당 정자동에 자리한 1994년 준공 단지로, 1기 신도시 정비가 본격화되는 흐름 위에 있다. 다만 인접한 4·6단지와 함께 기초구역(37구역)으로 묶여 있으면서도 사업 방식이 갈라진 점이 이 단지만의 핵심 변수다. 5단지(1,156세대)는 재건축이 아닌 리모델링으로 추진되어 1기 신도시 중 첫 사업계획승인을 받았고, 2023년부터 이어진 무효 소송이 2025년 조합 승소로 마무리되며 다시 동력을 회복한 상태로 파악된다. 따라서 데이터상 표기된 ‘사업시행인가’ 단계는 추진 방식과 분쟁 이력을 함께 읽어야 실질을 가늠할 수 있다.

비례율 102%는 사업성이 손익분기 부근에 걸쳐 있다는 신호로, 사업비가 흔들리면 곧장 양(+)·음(-) 어느 쪽으로도 기울 수 있는 구간이다. 위험등급 R2(보통)는 이 균형감과 분당 입지의 가격 방어력을 반영한 추정이며, 시나리오상 공사비가 0%일 때와 20% 상승할 때의 차이가 크지 않게 잡히는 점은 상대적 안정성을 시사한다. 다만 리모델링 특성상 평면·증축 한계가 있어 대표 15.6평 소형 조합원은 확장 후 실사용 면적과 추가 분담의 균형을 시나리오별로 따져볼 필요가 있고, 공사비 민감도가 낮게 보이더라도 금리·이주 시기 같은 외부 변수는 리스크 요인으로 별도 점검하는 편이 안전하다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한솔마을(5단지)(주공)의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	환급 2.5억	-
+5%	환급 2.5억	0.0억
+10%	환급 2.5억	0.0억
+20%	환급 2.4억	0.1억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R2 (보통)

보통 등급으로, 분담금이 발생하나 관리 가능한 수준입니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 102%는 분담금과 환급의 경계 구간입니다. 공사비·분양가 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 시나리오별 분석이 중요합니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 소송 여파 분당 37구역(한솔마을 4·5·6단지) 리모델링·재건축 쪼개져 ‘진통’ - 경인일보
• 리모델링 멈췄던 분당 ‘한솔마을 5단지’ 다시 재개되나 - 주간한국
• 1기 신도시 분당 선도지구 재건축 속도 - 파이낸셜뉴스

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.