한양 분담금 리스크 분석 | M-DEENO

한양, 분담금 리스크는 어느 수준인가?

한양(노원구)은 비례율 109%로 리스크 등급 R1 (저위험 (환급 가능))에 해당합니다. 아직 확정된 분담금 데이터가 공개되지 않아 시뮬레이션 모델 기반 추정치를 제공합니다.

기본 정보

항목	값
위치	서울특별시 노원구 상계동 동일로216길 92
건축년도	1988년 (38년차)
세대수	미확인
사업 단계	사업시행인가
추정 비례율	109%
추정 공사비	850만원/평

단지 심층 분석

상계동 한양은 1988년 준공으로 어느덧 38년차에 접어든 노원구 상계 택지지구 노후 단지로, 동일로216길에 자리해 상계주공 일대 재건축 흐름과 입지·연한 조건을 공유한다. 다만 진행도에서는 한 발 앞서 있는데, 이미 안전진단을 통과하고 사업시행인가까지 받아 사업 불확실성이 큰 초기 단지들보다 변수 폭이 좁혀진 단계다. 비례율은 약 109%로, 종전자산 대비 종후자산 가치가 더 크게 평가됐다는 의미여서 위험등급도 R1(저위험·환급 가능)로 산정된다. 이는 기본 시나리오상 추가 부담보다 환급 여지가 열려 있다는 신호로 해석되며, 일대 재건축 단지 중 상대적으로 안정적인 축에 든다.

조합원 관점에서 대표 평형은 26.5평 안팎으로, 신축 배정 평형 선택 시 종전자산 평가액과 분담 구조가 갈리므로 사업시행계획상 평형 배정안을 우선 확인하는 것이 실용적이다. 다만 R1이라 해도 안심은 이르다. 시나리오 분석에서 공사비가 base 대비 +20% 오를 경우 분담 부담 지표가 2.8 수준에서 3.0 부근으로 밀려, 비례율의 완충이 공사비 급등 앞에서는 점진적으로 잠식됨을 보여준다. 결국 관리처분 단계의 확정 공사비 협상이 체감 부담을 가르는 핵심 변수이며, 본 수치는 확정액이 아닌 추정 시나리오 범위로 받아들여야 한다.

공사비 변동 시 분담금 시나리오

아래 수치는 공개 데이터 기반 시뮬레이션 추정값이며, 실제와 다를 수 있습니다. 투자 판단의 근거로 사용할 수 없습니다.

공사비가 상승하면 총사업비가 증가하고, 이는 비례율 하락과 분담금 증가로 이어집니다. 아래는 한양의 공사비 변동 시나리오별 추정 분담금입니다.

공사비 상승	추정 분담금	기준 대비
기준 (0%)	2.8억	-
+5%	2.8억	+0.0억
+10%	2.9억	+0.1억
+20%	3억	+0.2억

면책: 이 수치는 M-DEENO 시뮬레이션 엔진의 추정값이며, 실제 분담금은 감정평가, 분양가, 총회 결과에 따라 달라집니다. 투자 판단의 근거로 사용하지 마시고, 반드시 조합 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

리스크 등급: R1 (저위험 (환급 가능))

저위험 등급으로, 비례율이 높아 환급 가능성이 있습니다.

M-DEENO의 리스크 등급은 비례율을 기반으로 분류됩니다:

• R1 (저위험): 비례율 105% 이상 - 환급 가능성
• R2 (보통): 비례율 95~105% - 분담금 발생, 관리 가능
• R3 (고위험): 비례율 80~95% - 분담금 부담 주의
• R4 (초고위험): 비례율 80% 미만 - 분담금 부담 매우 높음

이 단지 조합원이 확인해야 할 핵심 포인트

1. 비례율 109%로 환급 가능성이 있는 구간입니다. 다만 공사비 상승 시 환급 규모가 줄어들거나 분담금으로 전환될 수 있습니다.
2. 사업시행인가 단계입니다. 관리처분계획 수립 시 감정평가와 분양가가 확정되면 실제 분담금이 결정됩니다. 총회 의결 전 시나리오를 검토하시기 바랍니다.

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참고 자료

• 노원 상계주공 재건축 단지별 정보 총정리
• 준공 40년 ‘훌쩍’ 상계주공 재건축 탄력 (아시아경제)
• 상계동 한양 실거래가·시세 (호갱노노)

면책 조항: 본 분석은 국토교통부 실거래가, 건축물대장, 조합 공개 자료 등을 기반으로 M-DEENO 시뮬레이션 엔진이 산출한 추정값입니다. 실제 분담금은 감정평가, 관리처분계획, 총회 의결 결과에 따라 달라지며, 본 자료를 투자 판단이나 부동산 거래의 근거로 사용할 수 없습니다. 본 페이지는 정보 제공 목적이며, 정확한 분담금은 해당 조합에 직접 확인하시기 바랍니다.