재건축 사업이 1년 늦어진다고 모든 조합원의 분담금이 같은 금액만큼 오르지는 않습니다. 지연 시점에 이미 빌린 사업비가 얼마인지, 금리가 얼마인지, 공사비와 일반분양 일정이 어떻게 바뀌는지에 따라 결과가 달라집니다.
지연 비용을 세 묶음으로 나눕니다
- 조합 사업비 금융비용: 미상환 사업비 대출잔액 × 금리 × 지연기간
- 공사·용역비 변경: 물가변동, 설계변경, 현장 유지비와 계약 연장 비용
- 개인 자금 비용: 이주비 대출 이자, 임시 주거비와 자금의 기회비용
조합 사업비에 이주비 금융비용이 이미 포함돼 있다면 개인 계산에서 다시 더하지 않도록 항목 정의를 확인해야 합니다.
가정 예시: 1년 지연 시나리오
아래는 특정 단지가 아닌 계산 구조 설명용 가정값입니다.
| 항목 | 가정 | 1년 증가액 |
|---|---|---|
| 미상환 사업비 이자 | 2,000억 원 × 4.5% | 90억 원 |
| 용역·보증·현장 유지비 | 조합 추정 | 10억 원 |
| 공사비 변경 | 별도 협상 | 미정 |
| 합계(공사비 제외) | 100억 원 |
조합원이 1,000명이라고 단순 나누면 1인당 1,000만 원입니다. 그러나 이것은 균등 배분 가정일 뿐 개인별 확정 분담금이 아닙니다. 일반분양 수입이 변하거나 개인 권리가액·신청 평형이 다르면 결과도 달라집니다.
개인이 3억 원의 이주비를 연 4.5%로 사용 중이라면 1년 추가 이자는 단순 가정으로 1,350만 원입니다. 사업비 증가와 개인 이자를 분리해 현금흐름을 잡아야 합니다. 금리·기간별 계산은 이주비 대출 이자 계산을 참고하세요.
지연 시점에 따라 영향이 다릅니다
| 지연 구간 | 먼저 확인할 변수 |
|---|---|
| 조합설립 전후 | 용역비, 동의·소송 일정, 초기 자금 |
| 사업시행인가 전후 | 설계변경, 인허가 조건, 총사업비 |
| 관리처분 전후 | 감정평가, 분양신청, 이주비와 금융비용 |
| 착공 이후 | 도급계약, 공사비 변경, 공기 연장 책임 |
공사비 증액이 법정 검증 대상인지 확인할 때는 도시 및 주거환경정비법 제29조의2와 한국부동산원 공사비 검증 안내를 함께 확인하세요.
조합에 요청할 비교표
- 지연 전후 사업 일정과 기준일
- 사업비 대출잔액, 금리, 만기와 연장 조건
- 지연 기간에 새로 발생하는 용역·보증 비용
- 공사비 변경 요구액과 산출 근거
- 일반분양 시점·가격 가정 변화
- 변경 비례율과 평형별 추정분담금
전체 분담금 공식은 재건축 분담금 계산 완벽 가이드를, 공사비 영향은 공사비 10% 상승이 분담금에 미치는 영향을 참고하세요. 단지별 진행 단계는 이매촌삼성과 무지개5단지청구 분석에서 확인할 수 있습니다.
실제 금액은 조합의 최신 사업비 내역, 대출 약정과 관리처분계획을 기준으로 확인해야 합니다.
이 글은 일반 정보와 가정에 따른 시나리오입니다. 개인의 분담금·세액이나 투자 결과를 확정하지 않습니다. 실제 단지 자료와 기준일을 함께 확인하세요.