재건축 사업성 판단할 때 확인할 4가지 조건

재건축 사업성은 “입지가 좋다”거나 “기존 용적률이 낮다”는 한 가지 조건으로 판단할 수 없습니다. 지을 수 있는 면적이 늘어도 공공기여와 조합원 공급을 제외한 일반분양 물량이 적거나 비용이 더 크게 오르면 결과가 달라집니다.

1. 용적률 여유와 실제 일반분양 물량

기존 용적률과 계획 용적률의 차이는 출발점입니다. 늘어나는 연면적 전부가 수익을 만드는 일반분양 물량은 아닙니다. 임대주택, 공공기여, 조합원 평형 확대와 기반시설 면적을 반영해야 합니다.

확인할 자료는 기존·계획 용적률, 조합원 수, 계획 세대수, 임대·공공분양과 일반분양 세대수입니다.

2. 일반분양 수입의 가정

일반분양 수입은 물량과 가격을 곱해 추정합니다.

• 일반분양 수입 가정 = 분양 가능 물량 × 면적별 분양가격

분양 시점이 멀다면 단일 가격보다 보수·기준·낙관 시나리오가 필요합니다. 분양가가 올라도 비용이 더 크게 늘 수 있으므로 일반분양가가 올라도 비례율이 떨어지는 이유와 함께 보세요.

3. 공사비를 포함한 총사업비

총사업비에는 도급공사비뿐 아니라 설계·감리·정비업체 용역, 금융비용, 보증·세금과 예비비 등이 포함됩니다. 평당 공사비만 비교하면 사업 지연 이자나 설계변경 비용을 놓칠 수 있습니다.

한국부동산원은 공사비 검증에 필요한 도급계약서, 세부 내역서, 물량·단가와 변경 도면을 공사비 검증 안내에 정리합니다.

4. 종전자산 총평가액과 비례율

사업 전체의 수입과 비용은 비례율을 통해 개인 권리가액에 연결됩니다.

• 비례율 = (총분양수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100
• 개인 권리가액 = 개인 종전자산 평가액 × 비례율
• 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 개인 권리가액

비례율이 높아도 조합원 분양가가 권리가액보다 높으면 분담금은 생길 수 있습니다.

네 조건을 같은 표에서 비교하기

아래는 특정 단지가 아닌 구조 설명용 가정값입니다.

가정 시나리오	일반분양 수입	총사업비	종전자산 총평가액	비례율
보수	1.4조 원	0.95조 원	0.5조 원	90%
기준	1.5조 원	0.95조 원	0.5조 원	110%
비용 증가	1.5조 원	1.05조 원	0.5조 원	90%

일반분양 수입 1,000억 원의 차이와 총사업비 1,000억 원의 차이가 비례율에 반대 방향으로 작용합니다. 용적률이 같아도 가격·비용 가정에 따라 사업성은 달라집니다.

한국부동산원은 정비계획, 조합설립 동의와 분양신청 단계의 추정분담금 관련 근거를 정비사업 사업성 검증 안내에 안내합니다. 자료의 기준일과 가정이 다른 비례율을 직접 비교하지 마세요.

사업성 체크리스트

• 용적률 증가분 중 실제 일반분양 물량은 얼마인가
• 분양가 가정의 기준 시점과 근거는 무엇인가
• 총사업비에 금융비용·예비비가 포함됐는가
• 종전자산 총평가액과 개인 평가액을 구분했는가
• 조합원 분양가와 신청 평형을 반영했는가
• 지연·공사비 상승 시나리오가 있는가

개인 분담금 계산은 권리가액과 조합원 분양가로 추가분담금 계산하는 법을 참고하세요. 단지별 조건은 목동신시가지7단지와 주공8단지 분석에서 비교할 수 있습니다.

계산 결과는 추정치이며 실제 판단은 최신 조합 자료와 관리처분계획을 기준으로 해야 합니다.