재건축 추가분담금은 “주변에서 3억이라고 한다”는 식으로 비교하면 틀리기 쉽습니다. 같은 단지에서도 종전자산 평가액과 신청 평형이 다르면 결과가 달라집니다. 필요한 숫자는 종전자산 평가액, 비례율, 조합원 분양가 세 가지입니다.
계산식은 두 줄입니다
- 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
- 추가분담금 추정 = 조합원 분양가 − 권리가액
종전자산 평가액은 재건축 전 내 부동산의 감정평가액입니다. 현재 매매가격이나 공시가격을 그대로 대입하면 안 됩니다. 비례율은 사업의 수입과 비용을 반영해 종전자산을 권리가액으로 바꾸는 계수입니다. 조합원 분양가는 새 아파트를 조합원이 공급받는 가격입니다.
추정분담금과 그 산출 근거를 언제 안내해야 하는지는 정비사업 단계별로 법에 규정돼 있습니다. 한국부동산원은 정비계획 수립, 조합설립 동의 전, 분양공고·신청 단계의 관련 근거를 정비사업 사업성 검증 안내에 정리하고 있습니다.
가정 예시: 숫자를 순서대로 대입하기
아래는 특정 단지의 전망이 아닌 계산 연습용 가정값입니다.
| 항목 | 가정값 |
|---|---|
| 종전자산 평가액 | 6억 원 |
| 비례율 | 95% |
| 신청 평형 조합원 분양가 | 9억 원 |
- 권리가액: 6억 원 × 95% = 5억 7,000만 원
- 추가분담금 추정: 9억 원 − 5억 7,000만 원 = 3억 3,000만 원
여기에 이주비 이자, 중도금 조달비용, 세금까지 모두 포함됐다고 단정해서는 안 됩니다. 관리처분계획의 개인별 분담금 항목과 자금조달 비용을 나눠 봐야 합니다.
비례율과 평형 선택을 따로 바꿔보세요
종전자산 6억 원을 고정하고 가정만 바꾸면 어떤 변수가 분담금을 움직이는지 보입니다.
| 시나리오(모두 가정) | 비례율 | 조합원 분양가 | 권리가액 | 추가분담금 추정 |
|---|---|---|---|---|
| A: 작은 평형 | 95% | 8억 원 | 5.7억 원 | 2.3억 원 |
| B: 기준 | 95% | 9억 원 | 5.7억 원 | 3.3억 원 |
| C: 비례율 하락 | 90% | 9억 원 | 5.4억 원 | 3.6억 원 |
| D: 큰 평형 | 95% | 10.5억 원 | 5.7억 원 | 4.8억 원 |
비례율이 높아져도 큰 평형을 신청해 조합원 분양가가 더 많이 오르면 분담금은 늘 수 있습니다. 그래서 비례율만 보지 말고 희망 평형별 조합원 분양가를 함께 비교해야 합니다. 이 관계는 비례율이 높아도 분담금이 생기는 이유에서 더 자세히 설명합니다.
숫자를 어디서 확인하나
- 종전자산 평가액: 조합의 감정평가 결과와 개인별 통지
- 비례율: 사업성 자료와 관리처분계획
- 조합원 분양가: 분양신청 안내와 관리처분계획
- 사업비 변동: 총회 자료, 공사도급계약 및 변경안
관리처분계획 타당성 검증과 감정평가·공사비 검증은 같은 절차가 아닙니다. 한국부동산원도 관리처분계획 타당성 검증 안내에서 감정평가와 공사비 검증을 별도 업무로 구분합니다. 한 문서만 보고 모든 숫자가 검증됐다고 해석하면 안 됩니다.
전체 구조를 먼저 잡으려면 재건축 분담금 계산 완벽 가이드를, 실제 단지 화면은 은마아파트 분석을 참고하세요. 이주비 대출 여력은 DSR 계산기에서 별도로 확인할 수 있습니다.
계산 전에 확인할 체크리스트
- 세 숫자가 같은 기준일의 자료인가
- 종전자산 평가액을 매매가격으로 대체하지 않았는가
- 비례율이 초기 추정치인지 관리처분계획 수치인지
- 원하는 평형의 조합원 분양가를 썼는가
- 이자·세금·이사비 등 개인 비용을 별도로 잡았는가
- 공사비 변경안이 아직 반영되지 않은 자료는 아닌가
계산 결과는 의사결정을 돕는 추정치입니다. 실제 납부액은 해당 조합의 최신 총회 자료와 관리처분계획, 개인별 통지서를 기준으로 확인해야 합니다.
이 글은 일반 정보와 가정에 따른 시나리오입니다. 개인의 분담금·세액이나 투자 결과를 확정하지 않습니다. 실제 단지 자료와 기준일을 함께 확인하세요.