▲ 압구정재건축’현·현·삼’ 구도…5구역만 남았다 AI 분석 시뮬레이션 (2026-05-27 기준)
압구정재건축’현·현·삼’ 구도…5구역만 남았다 상황에서 5구역은 대지지분과 용적률(대지 면적 대비 건물 총 연면적 비율) 차이로 인해 인접 구역 대비 조합원 분담금 격차가 약 1억 원 이상 발생할 것으로 추정됩니다. 기부채납 비율과 설계안에 따른 일반분양 물량 확보 여부가 이 격차를 만드는 핵심 원인입니다. 자산 가치를 지키기 위해서는 조합 설립 이후 단계부터 정교한 리스크 진단이 필요합니다.
압구정재건축’현·현·삼’ 구도…5구역만 남았다 속 단지별 대지지분 비교
압구정 5구역(한양 1·2차)은 평균 대지지분이 넓어 사업성이 우수하지만, 인근 2, 3구역의 대형 평형 위주 구성과 비교하면 분담금 변동성이 더 크게 나타납니다. 재건축의 핵심 수익성 지표인 종전자산(재건축 전 내 아파트의 감정평가 금액) 평가에서 소형 평형 비중이 상대적으로 높기 때문입니다. 압구정 한양 1차 전용 49㎡ 타입의 최근 호가는 25억~27억 원 선이며, 한양 2차 전용 114㎡ 타입은 41억~43억 원 선에 형성되어 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 권장.
아래 표는 압구정 주요 구역별 대략적인 기존 용적률과 평균 대지지분 비교입니다.
| 구역명 | 대상 단지 | 기존 용적률 | 평균 대지지분 (추정) |
|---|---|---|---|
| 압구정 2구역 | 현대 9, 11, 12차 | 190~200%대 | 약 18.5평 |
| 압구정 3구역 | 현대 1~7, 10, 13, 14차 | 180~190%대 | 약 19.2평 |
| 압구정 5구역 | 한양 1, 2차 | 160~170%대 | 약 15.8평 |
기존 용적률은 5구역이 낮아 유리해 보이지만, 소형 평형이 섞여 있어 평균 대지지분 면에서는 3구역 대비 다소 불리한 흐름을 보입니다.
공사비 평당 1천만 원 시대의 추가분담금 결정 요인
공사비가 평당 1,000만 원을 육박하는 현재 시장 상황에서 추가분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)을 결정하는 가장 결정적인 요인은 기부채납 비율과 일반분양가 책정 수준입니다. 압구정은 초고층 설계(50층 이상)를 추진하고 있어 일반 아파트 대비 공사비가 30% 이상 상승할 것으로 추정됩니다. 비례율(사업 수익성 지수. 100% 이하면 추가 분담금 발생)이 90% 이하로 떨어질 경우, 권리가액(비례율을 적용한 내 실질 지분 가치)이 감소하여 조합원이 부담해야 할 금액이 급격히 늘어납니다.
특히 한양 1차 소형 평형 소유주가 전용 84㎡ 이상의 신축 아파트를 분양받으려면 기존 자산가치 대비 큰 폭의 추가 납입이 불가피합니다.
압구정 5구역 조합원이 취해야 할 리스크 대응 방향
조합원은 관리처분(이주·철거 직전 단계로 분담금 확정 시점) 인가 전 단계에서 시공사가 제시하는 무상지분율과 공사비 변동 조건을 철저히 검증해야 합니다. 재건축 사업성 구조로 보면, 공사비가 10% 상승할 때마다 조합원 개별 분담금은 평균 5,000만 원에서 8,000만 원까지 추가로 늘어날 것으로 추정됩니다. 가구당 자금 조달 계획을 세울 때는 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보대출비율) 규제 한도를 미리 계산해 두는 것이 안전합니다.
결론
압구정 5구역은 낮은 기존 용적률에도 불구하고 소형 평형 혼재로 인해 공사비 상승기 분담금 변동 리스크가 존재합니다. M-DEENO에서 제공하는 시나리오별 분석을 통해 내 단지의 리스크 진단이 가능합니다. 30초 무료 진단을 통해 예상 분담금 시나리오를 미리 파악하고 안전한 자금 계획을 수립하시기 바랍니다.
FAQ
Q1. 압구정 5구역이 다른 구역에 비해 분담금 리스크가 있는 이유는 무엇인가요?
평균 대지지분이 약 15.8평으로 3구역(약 19.2평) 대비 상대적으로 작고 소형 평형이 섞여 있어, 대형 평형 신청 시 추가분담금 부담이 커지기 때문입니다. 공사비가 평당 1,000만 원을 넘어서는 초고층 재건축 특성상 비례율 하락 리스크를 선제적으로 점검해야 합니다.
Q2. 자금 조달을 위해 조합원이 가장 먼저 확인해야 할 금융 규제는 무엇인가요?
이주비 대출과 추가분담금 대출 시 적용되는 LTV(주택담보대출비율) 한도와 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 충족 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다. 규제 지역 지정 여부에 따라 대출 비율이 달라지므로 본인의 소득 증빙과 기존 부채 현황을 반드시 점검해야 합니다.
Q3. 공사비가 예상보다 20% 상승하면 분담금은 얼마나 늘어나나요?
조합원당 평균 1억 원 이상의 추가 분담금이 늘어날 것으로 추정됩니다. 초고층 설계에 따른 기본 공사비 자체가 높기 때문에 시공사 계약 시 공사비 증액 조건 조항을 꼼꼼히 검증하는 것이 중요합니다.
※ 시뮬레이션 분석이며, 실제 분담금은 감정평가·총회 결과에 따라 달라집니다.
📢 면책 조항
시뮬레이션 데이터이므로 실거래가 공개시스템 등을 통한 추가 확인을 권장합니다. 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
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이 글은 일반 정보와 가정에 따른 시나리오입니다. 개인의 분담금·세액이나 투자 결과를 확정하지 않습니다. 실제 단지 자료와 기준일을 함께 확인하세요.