분당 노후계획도시 기준용적률과 공공기여
분당은 성남시 조례가 3구간 구조입니다. 기준용적률(326%)까지 10%, 초과분 41%에 더해 최대용적률(450%)에서 50%p를 뺀 400%를 넘는 구간은 50%가 적용됩니다.
분당의 기준값
- 기준용적률
- 326%
- 최대용적률
- 450%
- 기준 이하 공공기여
- 10%
- 기준 초과 공공기여
- 41%
- 최대−50%p 초과
- 50%
- 조례 시행
- 2026-02-24
5곳 중 유일하게 3구간 공공기여. 확정 기본계획의 아파트 기준입니다 (2025-05). 개별 특별정비계획의 결정 용적률과는 구분해 보셔야 합니다.
분당은 무엇이 다른가
분당은 1기 신도시 중 유일하게 공공기여가 3구간입니다. 성남시 조례는 기준용적률(326%)까지 10%, 초과분 41%에 더해 최대용적률(450%)에서 50%p를 뺀 400%를 넘는 구간에 50%를 적용합니다. 계획 용적률을 400% 위로 올릴수록 한 단위당 부담이 급격히 커지는 구조라, 밀도 계획이 사업성에 직접 영향을 줍니다.
기준을 넘기면 부담이 얼마나 커지나
수립 이전 용적률을 180%로, 결정 용적률을 376%로 가정한 예시입니다 (단지마다 다르므로 실제 값은 계산기에서 넣어 보세요).
| 구간 | 용적률 | 비율 | 공공기여 |
|---|---|---|---|
| 수립이전 → 기준(326%) | 146%p | 10% | 14.6%p |
| 기준 초과 | 50%p | 41% | 20.5%p |
공공에 제공할 용적률 35.1%p · 사업에 남는 용적률 160.9%p · 늘어난 용적률 중 공공 몫 17.9%
기준용적률이 오르면
결정 용적률을 376%로 고정하고 기준용적률만 올렸을 때입니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 올라가는 분기점이라, 기준이 오르면 같은 용적률을 지어도 공공기여가 줄어듭니다.
| 기준용적률 | 공공에 제공 | 사업에 남음 | 공공 몫 |
|---|---|---|---|
| 326% (현행안) | 35.1%p | 160.9%p | 17.9% |
| 351% | 27.4%p | 168.7%p | 14% |
| 376% | 19.6%p | 176.4%p | 10% |
공공 몫이 낮아진다는 것은 늘어난 용적률 중 공공에 돌아가는 비율이 줄어든다는 뜻입니다. 사업 주체에게는 부담 감소지만 공공주택·기반시설 확보는 그만큼 줄어듭니다.
내 단지 수치로 계산해 보기자주 나오는 질문
- 분당은 왜 공공기여 구간이 세 개인가요?
- 성남시 조례 제17조제2호나목 단서 때문입니다. 정비용적률이 최대용적률에서 50%p를 뺀 값을 초과하면 그 초과분에 100분의 50을 적용하도록 정하고 있습니다. 다른 1기 신도시 조례에는 이 단서가 없습니다.
- 분당 최대용적률 450%는 어디서 나온 값인가요?
- 성남시 기본계획에서 제3종일반주거지역 용적률 300%의 150%에 해당하는 값으로 제시됐습니다. 용도지역을 준주거로 바꾸는 경우처럼 개별 계획 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
다른 1기 신도시
근거
- 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제30조제2항(2026.8.4 시행)
- 같은 법 시행령 제29조제1항(2026.8.4 시행)
- 성남시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례(2026-02-24 시행)
- 2035 성남시 노후계획도시 정비기본계획(분당신도시) — 확정 기본계획, 기준일 2025-05
이 페이지는 용적률(%p) 차원만 다룹니다. 분양수입·공사비·분담금은 별도 변수라 분담금이나 사업성을 확정하지 않습니다. 조례와 개별 특별정비계획은 바뀔 수 있으므로 실제 의사결정 전 최신 원문을 다시 확인해야 합니다.
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