분당 노후계획도시 기준용적률과 공공기여

분당의 기준값

기준용적률

326%

최대용적률

450%

기준 이하 공공기여

10%

기준 초과 공공기여

41%

최대−50%p 초과

50%

조례 시행

2026-02-24

5곳 중 유일하게 3구간 공공기여. 기준용적률은 기본계획(안) 공람 자료의 아파트 기준이며 확정 고시 전 잠정치입니다.

분당은 무엇이 다른가

분당은 1기 신도시 중 유일하게 공공기여가 3구간입니다. 성남시 조례는 기준용적률(326%)까지 10%, 초과분 41%에 더해 최대용적률(450%)에서 50%p를 뺀 400%를 넘는 구간에 50%를 적용합니다. 계획 용적률을 400% 위로 올릴수록 한 단위당 부담이 급격히 커지는 구조라, 밀도 계획이 사업성에 직접 영향을 줍니다.

기준을 넘기면 부담이 얼마나 커지나

수립 이전 용적률을 180%로, 결정 용적률을 376%로 가정한 예시입니다 (단지마다 다르므로 실제 값은 계산기에서 넣어 보세요).

공공기여 35.1%p · 순증 용적률 160.9%p · 실효 기여율 17.9%

기준용적률이 오르면

결정 용적률을 376%로 고정하고 기준용적률만 올렸을 때입니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 올라가는 분기점이라, 기준이 오르면 같은 용적률을 지어도 공공기여가 줄어듭니다.

실효 기여율이 낮아진다는 것은 늘어난 용적률 중 공공에 돌아가는 몫이 줄어든다는 뜻입니다. 사업 주체에게는 부담 감소지만 공공주택·기반시설 확보는 그만큼 줄어듭니다.

자주 나오는 질문

분당은 왜 공공기여 구간이 세 개인가요?

성남시 조례 제17조제2호나목 단서 때문입니다. 정비용적률이 최대용적률에서 50%p를 뺀 값을 초과하면 그 초과분에 100분의 50을 적용하도록 정하고 있습니다. 다른 1기 신도시 조례에는 이 단서가 없습니다.

분당 최대용적률 450%는 어디서 나온 값인가요?

기본계획(안)에서 제3종일반주거지역 용적률 300%의 150%에 해당하는 값으로 제시됐습니다. 확정 고시 전 잠정치이며, 용도지역을 준주거로 변경하는 경우 등 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

다른 1기 신도시

• 일산 — 기준용적률 300%
• 평촌 — 기준용적률 330%
• 산본 — 기준용적률 330%
• 중동 — 기준용적률 350%

근거

• 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제30조제2항(2026.6.2 시행)
• 같은 법 시행령 제29조제1항(2026.7.1 시행)
• 성남시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례(2026-02-24 시행)
• 성남시 노후계획도시정비 기본계획(안) 공람 자료 — 기준용적률

이 페이지는 용적률(%p) 차원만 다룹니다. 분양수입·공사비·분담금은 별도 변수라 사업성을 단정하지 않습니다. 기준용적률은 확정 고시 전 잠정치이며 조례는 개정될 수 있으므로 실무 판단 전 원문 확인이 필요합니다.