일산 기준용적률을 350%로 올리면 사업성이 좋아지나요?

늘어난 용적률 자체보다 공공기여율 구조에서 차이가 납니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 10%에서 41%로 뛰는 분기점이라, 기준이 올라가면 같은 용적률을 지어도 41% 구간이 줄어듭니다. 다만 실효 기여율이 낮아진다는 것은 공공주택·기반시설 확보가 줄어든다는 뜻이기도 합니다.

일산 기준용적률 300%는 확정된 값인가요?

고양시 노후계획도시정비 기본계획(안) 공람 자료의 아파트 기준 값으로, 확정 고시 전 잠정치입니다. 기준용적률은 국토교통부장관이 고시하는 산정방식에 따라 시장이 기본계획으로 정합니다.

노후계획도시 특별법 · 1기 신도시

일산 노후계획도시 기준용적률과 공공기여

일산은 기본계획(안) 기준용적률이 300%로 5개 신도시 중 가장 낮습니다. 중동(350%)·평촌·산본(330%)·분당(326%)과 견주어 상향 논의가 나오는 배경입니다.

일산의 기준값

기준용적률: 300%
기준 이하 공공기여: 10%
기준 초과 공공기여: 41%
조례 시행: 2025-01-10

1기 신도시 5곳 중 가장 낮음. 기준용적률은 기본계획(안) 공람 자료의 아파트 기준이며 확정 고시 전 잠정치입니다.

일산은 무엇이 다른가

일산은 1990년대 초 입주한 1기 신도시 중에서도 저층·중층 단지 비중이 높아 수립 이전 용적률이 낮은 편입니다. 기준용적률이 300%로 정해지면 수립 이전 용적률과의 격차가 크고, 그 격차 전체가 공공기여율 10% 구간에 들어갑니다. 반대로 기준을 넘긴 구간은 41%가 적용되므로, 계획 용적률을 어디까지 잡느냐에 따라 실효 부담이 크게 갈립니다.

기준을 넘기면 부담이 얼마나 커지나

수립 이전 용적률을 180%로, 결정 용적률을 350%로 가정한 예시입니다 (단지마다 다르므로 실제 값은 계산기에서 넣어 보세요).

구간	용적률	비율	공공기여
수립이전 → 기준(300%)	120%p	10%	12%p
기준 초과	50%p	41%	20.5%p

공공기여 32.5%p · 순증 용적률 137.5%p · 실효 기여율 19.1%

기준용적률이 오르면

결정 용적률을 350%로 고정하고 기준용적률만 올렸을 때입니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 올라가는 분기점이라, 기준이 오르면 같은 용적률을 지어도 공공기여가 줄어듭니다.

기준용적률	공공기여	순증	실효 기여율
300% (현행안)	32.5%p	137.5%p	19.1%
325%	24.8%p	145.3%p	14.6%
350%	17%p	153%p	10%

실효 기여율이 낮아진다는 것은 늘어난 용적률 중 공공에 돌아가는 몫이 줄어든다는 뜻입니다. 사업 주체에게는 부담 감소지만 공공주택·기반시설 확보는 그만큼 줄어듭니다.

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자주 나오는 질문

일산 기준용적률을 350%로 올리면 사업성이 좋아지나요?: 늘어난 용적률 자체보다 공공기여율 구조에서 차이가 납니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 10%에서 41%로 뛰는 분기점이라, 기준이 올라가면 같은 용적률을 지어도 41% 구간이 줄어듭니다. 다만 실효 기여율이 낮아진다는 것은 공공주택·기반시설 확보가 줄어든다는 뜻이기도 합니다.
일산 기준용적률 300%는 확정된 값인가요?: 고양시 노후계획도시정비 기본계획(안) 공람 자료의 아파트 기준 값으로, 확정 고시 전 잠정치입니다. 기준용적률은 국토교통부장관이 고시하는 산정방식에 따라 시장이 기본계획으로 정합니다.

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근거

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제30조제2항(2026.6.2 시행)
같은 법 시행령 제29조제1항(2026.7.1 시행)
고양시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례(2025-01-10 시행)
고양시 노후계획도시정비 기본계획(안) 공람 자료 — 기준용적률

이 페이지는 용적률(%p) 차원만 다룹니다. 분양수입·공사비·분담금은 별도 변수라 사업성을 단정하지 않습니다. 기준용적률은 확정 고시 전 잠정치이며 조례는 개정될 수 있으므로 실무 판단 전 원문 확인이 필요합니다.

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