노후계획도시 특별법

기준용적률이 오르면 공공기여는 어떻게 달라질까

기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 올라가는 분기점입니다. 늘어난 용적률 중 얼마가 공공기여로 나가고 얼마가 남는지, 특별법·시행령과 지자체 조례의 실제 비율로 계산합니다.

입력

지자체 (조례 비율)기준 이하 10% · 기준 초과 41% (조례 2025-01-10 시행) · 기본계획(안) 기준용적률 300% — 확정 고시 전 잠정치

수립 이전 용적률 (%)기준용적률 (%)결정 용적률 (%)

증가 용적률170%p

공공기여−32.5%p

순증 용적률137.5%p

실효 기여율19.1%

구간	용적률	비율	공공기여
수립이전 → 기준	120%p	10%	12%p
기준 초과	50%p	41%	20.5%p

결정 용적률을 350%로 고정하고 기준용적률만 바꿨을 때입니다. 기준용적률은 상한이 아니라 공공기여율이 올라가는 분기점이라, 기준이 오르면 같은 용적률을 지어도 공공기여가 줄어듭니다.

기준용적률	공공기여	순증 용적률	실효 기여율
250%	48%p	122%p	28.2%
300% (입력값)	32.5%p	137.5%p	19.1%
350%	17%p	153%p	10%
400%	17%p	153%p	10%

실효 기여율이 낮아진다는 것은 늘어난 용적률 중 공공에 돌아가는 몫이 줄어든다는 뜻입니다. 사업 주체에게는 부담 감소지만, 공공주택·기반시설 확보는 그만큼 줄어듭니다 — 같은 변화가 입장에 따라 다르게 읽히는 지점입니다.

조례가 실값을 확정하지 않은 지자체

서울특별시 — 조례 제13조가 상한만 정한다(이하 30% 이하·초과 60% 이하). 종전용적률·기반시설을 고려해 20% 이하로 완화 가능 — 실제 비율은 기본계획에서 확정된다.
안산시 — 조례 제7조가 시행령 범위를 그대로 인용한다(이하 10~40%, 초과 40 초과~70%) — 실제 비율은 기본계획·특별정비계획에서 확정된다.

이 계산은 용적률(%p) 차원만 다룹니다. 분양수입·공사비·분담금은 별도 변수라 여기서 사업성을 단정하지 않습니다. 기준용적률은 국토교통부 고시 산정방식에 따라 시장이 기본계획으로 정하며, 조례는 개정될 수 있으므로 실무 판단 전 원문 확인이 필요합니다.